经济学家、青岛大学经济学院教授易宪容
采访、整理 | 江舟舟
编辑 | 李固
回顾2021年的秋天，我国房地产市场在一片“雷声”中彻底告别了辉煌的“三高”时代，迎来深度调整期。而这种调整一经开始，就持续了两年之久。2023年，楼市成交先扬后抑，房企仍在持续出险，人们不断谈论楼市“拐点”何时到来？但很少有人能给出确切答案。
作为最早进入房地产评论界的一批人，在外界眼里，易宪容一直是“房地产平民代言人”。无论是2012年提到的“谨防房地产要挟中国经济”，还是2013年喊出的“房地产泡沫毒瘤如不切除，经济将面临风险”，他的犀利言论都给行业和公众带来了深刻印象。
尽管现在已不再频繁发声，但谈到房地产，易宪容仍有很多话说。
在交流中他对《新浪蜂鸟》表示：“（现在）首付比例降到那么低，但是为什么大家都不愿意入市？预期改变不了。”
“房价一定要调到绝大多数弱势民众有能力进入到社会购房，房地产市场才会把需求释放出来。”“不跌到一定程度的话，市场的需求是释放不出来的。”
易宪容还强调：“（房地产）调整一旦进行了，至少要6至10年时间。”
/蜂鸟/
《新浪蜂鸟》（以下简称《蜂鸟》）：从2021年下半年算起，房地产进入本轮的下行周期已经两年多了，现在还在继续调整，据您判断这轮趋势还要持续多久？
易宪容（以下简称“易”）：（对于）房地产来讲，最重要的就是，从2021年下半年开始，市场的预期已经开始转变。早几年前，大家都认为房价会上涨，买了房就会挣钱，所以出台任何限制性政策，人们都会千方百计来“破解”这个政策，这只不过给他们增加了一点购房成本而已。但是2021年以后，出现的转变是什么？买房是不可能挣钱的，房价逐渐在向下调整。
对三四线城市来讲，这种（向下）调整可能快一些、多一些。还有一些大城市的周边（地区），一样调整得非常快、非常多。比如燕郊，之前有人问我，当北京的地铁通到那里去，房价会不会重新起来？我就告诉他，跟这关系不大，为什么呢？预期的全面调整和改变，意味着投资者不必再进到这个市场了。你想想看，房价跌了50%、70%，谁还敢去买？已经血本无归了。
预期一调整，房价就会逐渐下行。房价一定要调到绝大多数弱势民众有能力进入到社会购房，房地产市场才会把需求释放出来，（这样）调整周期才会结束。但是目前来讲，这个情况还没看到。
调整一旦进行了，整体而言至少要6至10年时间。
《蜂鸟》：最近发布的一系列调控政策，比如下调房贷利率、调整普宅认定标准等，被很多业内认为“政策底”已经到来了，“市场底”也会很快到来，你怎么看待？
易：可能性不大。现在很多（对楼市的）观念都是放在2021年之前的房地产市场态势下（说的）。当时的市场背景，房价一直上涨，买了房就会赚钱，如果利率下调或者有补贴，买房的成本就会全面降低，人们肯定会去买。可房价下跌的时候，通过降这一点利率渐渐修复，有什么意义？所以说这些思维和观念都是在房价上涨的预期下说出口的，这种判断对现在的市场来说差距比较大。
《蜂鸟》：您之前说现在应该全面取消政府对房地产市场的行政性干预，是出于对市场怎样的看法？现在呢？
易：中国房地产市场发展这么多年，一直是政府在主导。住房这个产品，跟其他产品不一样，它既可投资也可消费。如果让住房成为消费品，对个人来说，住房条件就会改善。而以投资为主导的市场就不同了，人们会千方百计去买房、炒房。所以以前那个时候，政府出台限制政策越多，房地产仍然可以上涨。
在房地产上涨时期，这些限购、限贷、限价政策都是为了抬高房价，房价态势不改变。这种情况下，政府对房地产市场的干预越多，中国住房市场反而一定会成为以投资为主导的市场。因为对于投资者和消费者而言，投资者的出价永远是高于消费者的。
官方现在也有个定义就是“房住不炒”，完全把住房当作消费品，在这样一个前提条件下，居民的整个消费需求才会在逐渐调整的过程中慢慢释放出来。一旦市场出清，房地产周期性调整就结束了，行业会走上平稳发展的态势。
《蜂鸟》：政府如果进一步减少对房地产机制的干预，会不会让房价再一次暴涨？市场会不会再次出现比如炒房等情况？
易：不会。不是说不通过信贷和税收政策来干预和限制，而是不要用行政性工具来参与和干预这个市场。政策是市场经济的一个工具，比如遏制炒房，政府可以用税收政策来限制。在美国等发达国家，针对炒房的政策也是一样的。
所以政府大幅减少干预不是不通过经济杠杆，信贷政策、税收政策还是要用，比如降低首付比例等。最重要的是，减少各种行政性工具和手段。
《蜂鸟》：中国房地产其实一直跟土地财政捆绑在一起，房地产泡沫不仅导致居民消费能力下降，也导致土地资源的枯竭，还有地方债务规模的扩张，如何改变这种困局？很多人说降房价就是要降地价，一旦土地财政渐弱，地方融资怎么办？
易：过去这种土地财政的发展模式已经不可持续了。在世界任何一个发达国家，没有哪个国家是通过土地财政来解决地方政府的收入问题。其他国家如北欧，土地还是国有，土地卖出去以后，（钱）放在由中央政府设立的土地基金里头。从国际经验来看，地方政府的财政来源主要通过物业税，靠土地收入那是不确定的。今年多卖一点，明年少卖一点，那么财政收入肯定是不确定性的，而物业税比较确定，因为房子有多少是确定的。
以多伦多为例，这个地区每年物业税的税率为多少，一般要根据地方财政预算支出来看。如果今年计划做一个大项目，比如发展教育口，需要在某些方面有更大的支持，那么就物业税率就相对提升；如果今年这方面的支出要减少，那物业税也相应降低。所以在发达国家，整个地方政府财政收入80%以上靠物业税。所以我们国家过去那种土地财政的模式，已经基本不适应现在的环境了，要完全改变。
这种不适应体现在两个方面。
第一，如果土地财政作为一个地方政府的主要收入来源，就会造成各个区域间严重的不公平。比如说北京的一块土地，跟西部地区的第一块土地相比，同样一亩地，土地价格却相差几百倍。再比如北京市拆迁，土地赔偿款就那么高，而周边城市就不这样。这对实现共同富裕的战略目标来说，也是一个非常大的阻碍，所以政府要改变这个现状。
第二，我前面也讲过了，土地财政模式的问题出在哪里？就是土地成了地方政府所有。一旦地方市场好的时候，（土地）就可以多卖，地方市场不好的时候，（土地）就销售不出去，导致整个地方政府的财政收入产生巨大的波动。所以在这种情况下，我们要坚决改变当前的土地财政模式，让它逐渐调整，以真正达到共同富裕的目标。
《蜂鸟》：之前我看到国家统计局原副局长表示过，现在房地产供应过剩了，住建部原副部长也说过，中国的住房空置率达到15%了，有的省份可能到30%了。所以您认为现在中国的房地产市场有供给过剩的问题吗？如何应对？
易：中国的房地产市场，从广义来讲，还有一半的农民要进城，城镇化水平还要继续提高。但是，这些农民有能力去买城镇房子吗？不一定。除非免费给他们住，他们才会进城，没有一个人不愿过更好的生活。我昨天早上经过一个拆迁的地方，那边的拆迁房还没建好，已经有不少人去外面租房住了，但有些人还住在过去的老房子里，我问他们这么冷的天怎么住？他们说捡柴烧，但是也没水没电。对于这种情况，要解决就是一个巨大的重置过程。就要跟新加坡，以及中国香港一样，建设大量的保障性住房。
新加坡为了让居民只花一点点钱就有房住，当然条件不会太好，整个保障性住房的比重达到85%。而香港的公屋，占整个住房比重的50%。如果内地保障性住房的比重能达到50%，那关于农民进城的问题，就可以慢慢化解，一些成立居民的住房条件也可以逐渐改善。但是就当前政府的财政收入来讲，（保障性住房建设达到50%），可能也要花10年以上时间，甚至10年也不一定能达到50%规模。
所以就城市居民购买力而言，现在的中国房地产市场严重过剩。尤其是一些三线城市，比如东北的一些小地级市，几乎一家有三套房子，他们的房子在那里连租都租不出去。现在还有一些大型房地产企业建好了房子没人买，如何来处理这些房子？
一方面，政府要放开价格管制，那么就会有大量二手房进入市场。这样既可以缓解我们的住房压力，还可以发展二手房市场。另一个方面，（一旦）大量房地产企业卖不出去（房），就会面临巨大的风险，所以政府一定要想办法把国内的销售住房，通过比较好的市场价格修改过来，成为保障性住房。这可以让房企降低破产的风险，也可以降低整个社会面临的房地产泡沫破灭带来的经济风险。一定要通过市场化的方式统筹住房和资产，让这些过剩的东西，也可以成为有价值的东西。
不过房地产市场的调整，短时间内反映不了，我前面说了，大概要6至10年时间。
《蜂鸟》：您刚才提到保障性住房市场大概要花5至6年的时间才能达到一个平衡，那您觉得保障性住房和消费性住房，应该达到一个什么样的分配才比较好？
易：我早几年前提到过一个概念，就是我们的保障性住房最好达到“2、7、1”的状态，这是个什么概念呢？
2，就是20%的住房可以交易，你怎么炒都可以，跟民众没有关系。
7，就是70%为消费性住房。只可消费，不可用来赚钱，否则就用税收和信贷的方式把它收回来。
1，就是保障性住房一定不能低于10%。当然，现在政府也比较重视保障性住房，就是要达到10%还是比较困难。现在规模能够达到3%，已经很了不起了，所以50%还是一个漫长的过程。
《蜂鸟》：您刚才提到房地产需要6至10年去恢复，现在很多人说自己买不起房，结合当前经济环境，如何打破这个局面？楼市企稳的话应该参考哪些指标？您如何看待明年的房地产走势？
易：明年房地产市场还不是太乐观。你看我们从2021年开始出台的一系列政策，这些政策在过去其实都非常好，比如首付比例降到那么低，但是为什么大家都不愿意入市？预期改变不了。
这几年内，只要房地产市场价格在下跌，预期就改变不了。一定要让房价平稳下来，平稳个一两年，逐渐企稳，才能够吸引到买房人群。房价不跌到一定程度的话，市场的需求是释放不出来的。所以我们要慢慢地、耐心地等待，以及最重要的是，我前面一直在强调的，政府的行政性干预一定要放掉，不要去管它（市场）。坚决不能以过去房价上涨时的那种思维方式来处理政策，理解政策。（这个时候），限购放开都没什么用的，最好根本不要管。
广义而言，房地产市场还是无限大的，现在唯一的出路是能恢复到自然的市场经济中。
