撰文：佩奇 美编：刀妹 校对：紫藤
到今天，年也算基本结束了，我们在真正意义上迎来了2021牛年。
在过去的一年中，我们每个人都被裹挟着前进，或被疫情重重打击、或稳步向前、或抓住契机实现新的人生目标。
但是，不论怎样，2020年已经画上句话，沉浸在过去已经没意义，展望2021才是正题。
2021开年，佩奇讲一讲自己的买房观，希望对你买房有所帮助。
郑州买房大纲
上初中的时候，老师总有个教学大纲，而考试的考题也是出题老师根据大纲的范围进行出题，大纲以外的内容，意义不大，考试也不考。
在郑州买房，同样有大纲，遵循着这个买房大纲走，也许不会暴富，最起码够安全。
如果有钱，就买北龙湖，其他区域看都不用看。
▲郑东新区龙湖公共艺术中心
目前，乃至未来至少10-15年，郑州最好也是最贵的房子都在北龙湖，将来也有机会集中全省最优的教育、医疗、生态、就业等资源。
未来，以科教、创新、金融等“食物链上游”产业为主的北龙湖，将成为众多企业在郑州的首选。
不论你现在买绿博、滨河、金水老城或者中原老城核心区的产品，最终能收割以上各个组团高知、高薪人群的区域只有北龙湖。
如果买不起北龙湖，那就以北龙湖为圆心展开置业计划。
▲以北龙湖为圆心的置业方向
顺时针旋转，也就是几个区域：金水老城东部、惠济东、金水科教园区、龙子湖组团、老郑东新区、老经开区，如果范围稍微扩大一些，可以再关注一下白沙组团，毕竟郑州向东发展的态势并没有停止。
北龙湖的房子毕竟还是少数人才可以拥有的产品，更重要的是，北龙湖的房子整体价格已经比较高，未来也许增量可观，但是涨幅很难有靠近北龙湖区域的刚改、改善盘高。
以上泛北龙湖的7个组团，请在郑州置业的朋友重点关注，不论你是投资还是自住，如果能有直通北龙湖的学校或者地铁，而且还是比较靠谱的开发商，那就抓紧入手吧。
回顾2019年涨幅喜人的管南、2020年涨幅同样喜人的金水北，似乎都在佐证以上逻辑。
高新区和改造后的三环内老城区，同样值得重点关注。
先说高新区，这里是除了郑东新区、金水区之外，可以提供大量靠谱、稳定、高薪就业机会的区域。
在过去郑州楼市阴跌的几年期间，高新区的住宅供应一直保持着较高水平，但去化水平同时较高，房价却一直处于“慢牛”的状态，不降反涨。
地铁利好、城市界面优良、道路交通改善、年轻人多等多方面原因，都促使高新区当下和未来都有充当黑马的潜质。
其次是三环内的老城区，过去的几年，郑州老城区因为各种脏乱差、历史遗留问题、规划问题被诟病，但是自从新书记上任后，郑州三环老城可以说得到了“质”的提升。
▲郑州三环老城区落位图
高度成熟的老城区，没有大量的土地供应，新房供应主要依靠土地腾退、旧改等条件，很难稳定持续地有新房供应到市场上，这也导致了三环老城价值被严重低估。
在2020年，郑州三环老城改善房迎来阶段性的爆发，不少地段和新房的价值都得到了重新评估，未来随着三环老城改造的持续深入，其价值将得到重估。
毕竟，教育、医疗、商业、地铁等已经沉淀数年或者正在规划建设当中的资源才是房价稳定或上涨最坚实的基石。
总结一下本段，有钱直接上北龙湖，买不起北龙湖看泛北龙湖7个组团，另外重点关注高新区和三环内的老城区，这就是佩奇眼中郑州买房的基本大纲。
——2——
只能买东区，不能买西区？
在过去的几年，郑州买房人开始进入一个阶段，以东区为中心买房，或者说无限靠东，西边一概不考虑。
首先，对于在中原区、部分二七区、高新区工作的人来说，东区再好意义也不大，没有人会为了所谓的潜在红利，每天奔波在城市的东西两端。以工作地为圆心买房子，满足居住需求，是房子的最基本属性。
即便是以投资而论，也不是绝对意义上的东区好，西区不好。
2016年郑州大涨之前，西区大量存在7500-9000元/㎡的普通刚需房，比如和昌湾景国际、领创天誉华庭、九龙城、中原新城王府壹号等，在大涨之后，普遍都站在了至少1.4万/㎡以上，部分品质和位置稍好的房源，甚至在1.6万/㎡以上。
同时期，东区明星楼盘海马公园1.4-1.7万/㎡左右的单价，如今2.5-2.8万㎡的二手房售价，部分户型涨幅甚至不如西区的刚需房，说东区一定比西区适合投资的，有没有具体问题具体分析？
当然，以上的逻辑并不是说西区多好，东区多被高估，而是要正确看待通过房产投资这件事。
在房产投资中，比买入价更重要的是买入时机。
如果A区域10年可以发展起来，B区域5年可以发展起来，你应该怎样做到利益最大化？
最优方案是首先买入B区域，5年时间周期发展起来之后卖掉，尽量套取最大的利润，然后拿钱再买入A区域，这样可以躲过A区域缓慢发展的第一个5年周期，又可以不错过A区域即将发展起来而带来的红利。
怎样判断时机：一个很简单的方法就是看这个楼盘距离成熟区有多远。
即便现在郑州的发展逻辑已经由摊大饼转变为组团式发展，你在远离成熟区20公里之外建造一个湖，即便以湖为圆心进行组团式的模式，推进力度仍旧乏力。
况且，等到城市成熟区开始逐渐蔓延至你置业的地方，也许15年，也许20年，到时候房子形态、品质、装修等方方面面就如同我们看现在的汝河小区、绿化小区等一样，当下的你愿意为15-20年房龄的房子埋单吗？
现在是城郊，10-15年之内能够被城市资源包围，由城乡结合部转变为完全的城市，这样的区域一般收益最高。
如果有商务资源、医疗资源、城市交通资源、教育资源等加持，这样的区域或者楼盘一定是领跑大行情。
拉长周期，怎样的房子多多少少都会有涨幅，只不过如果没有跑赢大势或者无法变现，那这样的房子也仅仅是房子而已，意义不大。
对于地缘购房群体而言，不论东城怎样，西城又怎样，买房以自己工作地为圆心总是没有错的。
关于投资的问题，一定要具体问题具体分析，没有绝对一定能跑赢大势的区域，回望10年，东区也有大量跑不赢市区的楼盘，辩证看问题，具备独立思考和判断事物的标准，才是制胜的密钥。
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没有绝世武功，哪些产品坚决不碰？
对于普通购房者而言，南四环、西四环、东五环、北四环围合的区域，即便不能保证购房的绝对安全，也可以将大量潜在的隐患排出在外。
在以上的范围之中，再根据个人需求、家庭需求针对性选择开发商、地铁、学校、商业等资源即可。
方向是对的，快慢都会抵达终点；方向如果错了，再努力也是枉然。
对于以家庭为单位，没有至少2套全款房的家庭而言，主打养老、度假、休闲的售楼部完全没有进去的必要。
外围的优良环境，长期看好的发展趋势，再加上置业顾问对于家庭美好生活的一片向往，超过半数以上的人一定会动心，甚至交定金。
但对于大部分家庭而言，房产重要的作用是保值，其次才是增值。
对于旅游房产、养老地产、文创地产的追求，更是与普通人相去甚远，房子的最大价值并不是房子本身，而是周边的资源占有，旅游房产、文创房产有什么资源配套？
养老地产更不用说，城市才是养老的最佳场所，医院、公园、交际圈全都在这里。
中产群体的核心诉求在于“各种焦虑”，而非追求生活方式。
即便是追求生活方式，也可以本周去新密裸心园山居别墅度假、下周去雁鸣湖捉鱼逮蟹，这样不仅可以换着花样生活，更不用被所谓生活方式占用大量的资金。
再来说说公寓，如今市场上泛滥的公寓产品，可以说是商务用地的变异产品，在商务写字楼空置率居高不下的当下，这类重资产所占的资金压力必须由开发商来承担，如今做成公寓之后转卖给消费者，自然由每一个消费者承担。
换句话说，公寓可以看做低门槛的商铺，两者都很难依托自身增值来博取收益的“剪刀差”，均是人们对未来现金奶牛的一种期盼，只是公寓用来居住、办公产生收益，商铺通过商业交易产生收益。
如果一定要买公寓，一定要考虑好未来的目标人群，因为公寓最大的价值是“出租收益”，而不是“价值收益”，未来是否有足够多的人群来支撑公寓的租金是重要的问题。
对于需要公寓作为资产配置其中一种形式的群体而言，买入优质、高端且具有稀缺性的公寓产品也未尝不可。
此外，区域内公寓供应量、地铁口与否、商务区、商业区、公寓开发商物业管理水平同样相当重要。
2021，祝你买到好房
2020已然结束，我们正式迎来2021，我也许无法指明具体哪个楼盘能让你身价暴涨，却可以让你在这纷繁迷乱的楼市当中寻得那一丝阳光。
在郑州工作，并留在郑州买房，不仅是为自己的未来提供更高的平台，也在为下一代的起点铺路。
即便你被迫回到了老家，放心吧，20年后，你的孩子依旧会来郑州或者更高级别的城市，而他们，仍旧要为那个时候更高的房价埋单。
平心而论，郑州当下的房价还不算高不可攀。踮一踮脚或者够一够还是可以买上一套够住的房子。
如果今天因为抱怨而不努力奋进，明天不是为更高的房价埋单就是为更高的房租埋单。
有条件，买住宅；钱少，买小户型住宅；钱不够，存存钱再买住宅。
时代发展太快，我们一不小心可能就会被时代抛下，然而对于普通人而言，买房、买对房仍旧是我们普通人与时代同频最简单的办法之一。
2021，佩奇衷心祝你买到心仪的房子。
