海口江东新区全球消费品精品展示中心区等五个片区
土地征收成片开发方案（送审稿）公示
根据《中华人民共和国土地管理法》、自然资源部《土地征收成片开发标准（试行）》的有关规定，按照市政府对我市首批土地征收成片开发方案编制工作的批示要求，由市自然资源和规划局统筹，海口江东新区管理局组织编制了海口江东新区全球消费精品展示中心区等五个片区的土地征收成片开发方案，征求了人大代表、政协委员和有关专家学者意见，并征得了涉及村集体经济组织三分之二以上村民代表的同意。现将方案主要内容进行公示，征求社会公众意见。在公示期间，对该方案的意见或建议请在公示期内以书面等形式向海口市自然资源和规划局反馈。
一、海口江东新区全球消费品精品展示中心区土地征收成片开发方案
1、位置：海口临空经济区最北侧
2、用地面积：394.61公顷
3、用地范围：东至海文高速、北至灵桂大道西北侧0.3公里，区域南北向长度约为2.1公里、东西向长度约为3.8公里。
二、海口江东新区迈雅滨河商务区土地征收成片开发方案
1、位置：海口江东新区国际综合服务组团东侧
2、用地面积：340.78公顷
3、用地范围：东至海文高速联络线（原白驹大道） 、北至白驹大道、区域南北向长度约为4.3公里、东西向宽度为1.3公里。
三、海口江东新区滨江生活综合服务区土地征收成片开发方案
1、位置：海口江东新区规划国际综合服务组团
2、用地面积：493.92公顷
3、用地范围：北至白驹大道，东临迈雅滨河商务区，西南抵南渡江
四、海口江东新区桂林洋产业园区土地征收成片开发方案
1、位置：海口江东新区规划国际离岸创新创业组团
2、用地面积：213.57公顷
3、用地范围：北至规划桂林洋公园大道，东至夏云路-桂高路-美善路，南至规划兴洋三横路和现状官厅村边界， 西至规划桂秀路
五、海口江东新区滨江区域土地征收成片开发方案土地征收成片开发方案
1、位置：海口江东新区滨江区域
2、用地面积：369.9公顷
3、用地范围：西至规划滨江东路，东至琼山大道以东约500米的规划南北向道路， 南至白驹大道南侧约300米， 北至江东大道南侧约1.1公里
六、公示期限
2021年4月21日至2021年4月25日。
七、反馈方式
来信来访：海口市秀英区长滨路东二街7号市政府办公区15北楼2021室
联系电话：0898-68720504（杜女士）
附件：
1。《海口江东新区全球消费品精品展示中心区土地征收成片开发方案》（送审稿）
2。《海口江东新区迈雅滨河商务区土地征收成片开发方案》（送审稿）
3。《海口江东新区滨江生活综合服务区土地征收成片开发方案》（送审稿）
4。 《海口江东新区桂林洋产业园区土地征收成片开发方案》（送审稿）
5。 《海口江东新区滨江区域土地征收成片开发方案土地征收成片开发方案》（送审稿）
01
海口江东新区全球消费品精品展示中心区
土地征收成片开发方案
第一章 概述
一、土地征收成片开发背景
海口江东新区是经海南省委、省政府深入调研、统筹规划确定的中国（海南）自由贸易试验区的集中展示区，区域的开发建设必须坚持整体谋划、分步实施。目前，江东新区正按照“两年出形象、三年出功能、七年基本成型” 发展步伐加快推进区域的发展建设。
区域开发建设，土地是载体。根据《中华人民共和国土地管理法》（2019）的“第四十五条”精神，用于商业等经营性开发建设需要征收农民集体土地的，应先按自然资源部的标准编制“成片开发方案”，获得省政府批复后，方可启动土地征收工作。
《全球消费品精品展示中心区》土地征收成片开发为《海口市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》确定的首批次成片开发片区，区域的开发建设是落实十四五区域发展策略和加快海南自贸港的重要手段。
为依法推进区域土地征收，按自然资源部的标准，结合区域特点，编制该区域的土地征收成片开发方案。目前，该区域成片开发已纳入海口市国民经济社会发展年度计划，成片开发方案已完成村民的意见征求和相关听证会议程序。
二、指导思想
严格落实省委省政府区域发展战略，强化自贸港建设旅游业、现代服务业和高新技术产业重大项目用地保障。坚持新发展理念，以人民为中心，注重保护永久基本农田，注重维护农民合法权益，注重节约集约用地，注重生态环境保护，促进海口市经济社会可持续发展。
三、土地征收成片开发编制原则
1、符合国民经济和社会发展规划
坚持国民经济和社会发展规划统领作用，落实发展规划重大战略和重大举措时空安排要求，强化发展规划确定关键领域、着力开发区域和重大生产力布局用地保障。
2、符合国土空间规划原则
强化国土空间规划在空间开发保护方面的基础和平台功能，发挥国土空间规划对其他规划的空间性指导和约束作用，土地征地成片开发区域严格限定在《土地征收 “成片开发”标准（试行）》标准要求的“国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区”内。
3、不占用永久基本农田原则
坚持最严格的耕地保护制度，坚持永久基本农田特殊保护政策，土地征收成片开发区域不涉及永久基本农田。
4、不占用生态保护红线原则
落实最严格的生态环境保护制度，将生态保护红线作为调整经济结构、规划产业发展、推进城镇化不可逾越的红线，土地征收成片开发区域不涉及生态保护红线。
5、公共基础设施用地保障原则
强化土地征收成片开发区域基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地保障，完善区域公共空间和公共服务功能，增强区域空间安全韧性，成片开发区域基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例占区域用地的比值40%。
6、公众参与和多方协同原则
坚持开门编制土地征收方案，建立全流程、多渠道的公众参与和社会协同机制，方案编制过程中充分听取人大代表、政协委员、社会公众和有关专家学者的意见。
7、经济、社会和生态效益相统一原则
坚定不移贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，坚持绿水青山就是金山银山发展坚持系统观念，以推动高质量发展为主题，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，统筹成片开发区域经济社会发展和生态环境保护，促进经济社会发展全面绿色转型和人的全面发展进步建设。
四、成片开发区域范围
全球消费品精品展示中心区成片开发区域范围为，东至海文高速、北至灵桂大道西北侧0.3公里，区域南北向长度约为2.1公里、东西向宽度约为3.8公里，用地面积394.61公顷（5919亩）。
图1.1成片开发区域范围图
第二章 现状分析
一、成片开发位置
全球消费品精品展示中心区成片开发区域位于海口江东新区6大组团的海口临空经济区的最北侧区域，用地面积394.61公顷（5919亩）。
图2.1成片开发区域位置图
二、成片开发区域土地权属情况
根据成片开发区域土地所有权数据，区域内国有土地面积为178.89公顷，占比为45.33%；集体所有土地面积为215.72公顷，占比为54.67%。
图2.2成片开发区域土地所有权情况
1、国有土地
区域内国有土地面积为178.89公顷，包括已出让划拨地57.09公顷、储备地101.78公顷和其他20.02公顷。
2、集体权属土地
成片开发区域的集体土地面积215.72公顷，涉及3个村委会。
图2.3成片开发区域集体所有土地情况
三、成片开发区域内及周边现状基础设施
1、道路设施
成片开发区域东侧紧邻海文高速，北侧为城市主干路现状灵桂大道，西南角接近城市主干路琼文大道。
图2.4成片开发区域及周边现状道路图
2、市政基础设施
现状市政设施管线主要沿灵桂大道、琼文大道分布，包括给水工程设施、排水工程设施、电力工程设施、电信工程设施和燃气工程设施。
图2.5成片开发区域及周边现状基础设施图
四、成片开发区域土地利用现状
本区域土地利用现状数据以海口市第二次土地利用现状调查数据为基础，补充入2009年后土地农转数据，通过叠加处理形成最终数据。通过分析可知，区域内的现状建设用地面积为213.17公顷，占比为54.02%；非建设用地181.44公顷，占比为45.98%。
图2.6成片开发区域土地利用现状
第三章 规划基本情况及成片开发必要性
一、《海口江东新区总体规划（2018-2035）》
江东新区规划范围东起东寨港（海口行政边界），西至南渡江，北临海口东海岸线，南至绕城高速二期和212省道，规划范围约298平方公里。
海口江东新区规划定位为建设全面深化改革开放试验区的创新区、建设国家生态文明试验区的展示区、建设国际旅游消费中心的体验区、建设国家重大战略服务保障区的示范区。
二、海口临空经济区控制性详细规划
海口美兰国际机场规划定位为打造面向太平洋、印度洋的国际航空枢纽，展现中华风范、海南风情的全球最美机场。海口临空经济区作为海南自贸港建设的核心引擎，打造成为最开放的自贸港区、最活力的航空都市和最惊喜的南海乐园。
根据《海口临空经济区控制性详细规划》，海口临空经济区规划集中发展自贸物流、航空服务、新兴消费、商务会展功能，预留战略保障功能空间。
图3.2海口临空经济区控制性详细规划功能分区
三、《海口市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》
《纲要》指出要全力打造海南自由贸易港核心承载区，开展重点园区制度集成创新；要主动探索以贸易投资自由化便利化为重点的自由便利政策落地实施路径，把江东新区打造成承接自贸港政策落地见效的窗口，打造人流、物流、资金流自由便利和数据安全有序流动的开放新高地。
《纲要》明确首批次成片开发片区包括南片区、高新区和江东新区，其中江东新区共9个区域，全球消费品精品展示中心区为其中的一个区域。
四、土地征收成片开发必要性
1、落实发展战略
海口江东新区是经海南省委、省政府深入调研、统筹规划确定的中国（海南）自由贸易试验区的集中展示区。目前，江东新区正按照“两年出形象、三年出功能、七年基本成型”的时间表，全力加快推进规划建设。
本次成片开发区域位于海口江东新区的美兰国际机场为核心的临空经济区，为《海口市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》确定首批次成片开发片区。区域的开发建设有利于江东新区形象和功能的加快形成，是落实海南自贸区自贸港建设的重要一环。
2、促进高品质产业经济发展
本次成片开发区域全球消费品精品展示中心区是《海口江东新区总体规划（2018-2035）》明确的临空经济区近期发展区域。根据《海口临空经济区控制性详细规划》空间功能布局，该区域为国际会展区，重点发展国际会展、商务办公、精品酒店及国际航空货站及物流功能等功能。
因此，区域的开发建设是加快全面深化改革开放试验区的创新区建设的重要举措，有利于促进海南自贸区自贸港国际会展、商务办公和现代国际物流等现代服务业的加快发展，是促进高品质产业经济发展和产业结构转型的重要举措。
3、公共服务水平提升
本次成片开发区域范围内除了在建设中安置人口约500户1600多人机场二期安置区（灵山片）外，还有大量村庄，虽然在安置区内已安排幼儿园和基本公共服务设施配套，但是整个区域的对外交通和基本公共服务设施的供给规模和水平仍然是比较低的。
根据《海口临空经济区控制性详细规划》，本次成片开发区域规划建设有道路、幼儿园、公园绿地、道路和消防站等公共服务设施。
通过区域的开发建设，一方面可以强化区域的对外交通联系的便利性和提升区域的公共服务水平；另一方面通过消防站的建设，在增强区域的公共消防能力的同时，也为增强了周边区域的消防安全能力。
因此，成片开发不仅有利于本范围自身的公共服务设施的发展更对周边区域具有重大的意义。
第四章 土地征收成片开发方案
一、成片开发区域控规规划用地构成
根据《海口临空经济区控制性详细规划》，成片开发区域内用地主要为一类物流仓储用地、物流商业混合用地及文化设施用地，3类用地合计为251.92公顷，占比为63.84%。一类物流仓储用地分布在区域的最难侧，用地面积为104.54公顷，占比为26.49%；物流商业混合用地分布在区域的东侧，用地面积为76.45公顷，占比为19.37%；文化设施用地主要用于国际会展设施，分布在区域的最北侧区域，用地面积为70.93公顷，占比为17.97%。在基础公共服务等公益用地方面，成片开发区域基础设施、公共服务用地面积为156.09公顷，占比约为40%。
图4.1成片开发区域控规用地规划图
二、土地征收和农转规模及范围
1、土地征收规模及范围
根据成片开发区域土地所有权数据，按照区域范围内用地全部征收的标准，区域内需要征收的土地面积为215.72公顷，具体需要征收范围如下：
图4.3成片开发区域土地征收范围
2、土地农转规模及范围
通过对海口市第二次土地利用现状调查数据及2009年后土地农转数据叠加分析，区域非建设用地181.44公顷。本次成片开发按控规规划建设用地全部需要农转，区域内需办理的农转土地规模为175.0公顷。按范围内耕地全部调出，涉及占用地耕地面积为99.32公顷，其中水田面积为52.46公顷，旱地面积为46.86公顷。区域内涉及土地农转区域具体范围如下：
图4.4成片开发区域土地农转范围
三、成片开发建设计划
（一）区域整体开发建设安排
全球消费品精品展示中心区成片开发区域用地面积394.61公顷，其中机场二期安置区（灵山片）为已建项目，其他区域成片开发涉及土地征收面积为215.72公顷，需要农转土地面积为175.0公顷。
本成片开发区域开发建设周期按4年计划安排，成片开发面积为373.76公顷，其中2021年建设项目在对接发改委年度计划项目基础上结合江东开发建设需求确定。区域2021年开发面积为127.04公顷，占比为33.99%；区域2022年开发面积为46.75公顷，占比为12.51%；区域2023年开发面积为82.51公顷，占比为22.07%；区域2024年开发面积为117.46公顷，占比为31.43%；具体开发建设时序如下图：
图4.5成片开发区域分期建设图
表4.1区域成片开发区域相关数据统计
第五章成片开发可行性分析
一、成片开发区域国土空间总体规划情况
根据《海口市总体规划（空间类2015-2030）》修改完善2020年9月报资规局数据库阶段成果，成片开发区域位于海口市“多规合一”的城镇开发边界内的集中建设区内。
图5.1成片开发区域 “多规合一”规划情况
二、成片开发区域永久基本农田规划情况
根据江东新区报部永久基本农田成果，成片开发区域内没有规划的永久基本农田。
图5.2成片开发区域永久基本农田情况
三、成片开发区域生态保护红线规划情况
根据2020年11月版生态保护红线阶段性成果，成片开发区域内没有规划有生态保护红线。
图5.3成片开发区域与生态保护红线关系
四、 成片开发区域基础设施、公共服务用地构成
根据《海口临空经济区控制性详细规划》，成片开发区域基础设施、公共服务用地占比约为40%。
五、成片开发区域周边市政基础设施
“三通一平”是基本建设施工准备阶段的一项重要标志，也是建设工程进行发包或招标所必须具备的一项条件，也是区域开发建设的基本前提。
成片开发区域北侧紧邻灵桂大道，东侧至现状海文高速（规划海文高速联络线）边沿，西南角接近琼文公路，区域的道路通达性好。
而且灵桂大道、琼文大道均有政基础设施分布。
综上，成片开发区域及周边现状道路条件较好，通达完善，用水用电方便，可以满足区域成片开发的基本需求。
六、村民安置初步方案
江东新区共规划了八个安置社区，即在保障村庄居住的同时考虑教育、医疗、社区商业等基本公共服务设施保障。本区域的土地征收成片开发对村民安置按就近原则进行，具体安置位置根据土地征收阶段的征收方案确定。
图5.5成片开发区域初步确定安置区位置图
七、成片开发综合效益评估
（一）土地利用效益评估
成片开发区域用地面积为394.61公顷，据成片开发区域土地利用现状数据，区域内的现状建设用地面积为213.17公顷，占比为54.02%；根据现状建筑规模统计，区域内现状建筑规模50.76万平方米，其中6.32万平方米为铁皮棚等临时建筑。
根据《海口临空经济区控制性详细规划》，成片开发区域建设用地面积为386.87公顷（不含内部水系和保留的少量农林用地），可开发的448.16万平方米（不含机场二期安置区灵山片）。
通过分析可知，成片开发前区域单位建设用地的建筑规模为0.24万平方米/公顷，成片开发后区域单位建设用地的建筑规模大于1.15万平方米/公顷，成片开发后土地利用的集约性得到明显的提高。同时，成片开发后的用地主要用于建设现代商业和现代国际会展等现代服务业，土地的产出效益明显提高。
（二）经济效益评估
本次成片开发区域是海口临空经济区的国际会展区和国际物流区，用地面积394.61公顷，可开发建筑量总规模为448.16万平方米。
根据规划，其主要功能为会展场馆和现代物流设施，用地安排主要为会展文化设施用地、物流商业混合用地和一类物流用地，为海南省自贸区港建设高效现代服务的主要主导产业，区域的开发建设有利于加快海南自贸区现代会展、商务服务、现代物流等现代服务发展，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革。另外，投资仍然是推动经济增长的重要抓手，未来地区生产总值实现年均增长10%以上目标的实现仍要需要适应海南自贸港发展的产业发展支撑，尤其是重点园区产业高效增长的支撑。
（三）社会效益评估
就业是民生之本，充分就业是全面建成小康社会的坚强基石，也是全面建设社会主义现代化国家的重要保障。党的十九届五中全会指出“十四五时期经济社会发展指导思想”要以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，以高质量发展为主题必将需要现代化高质量的经济结构和高品质的就业结构与之相适应。本次成片开发区域规划主要功能为国际会展、现代物流和商业会展，承担着现代服务改革创新的重要职能，必将产生大规模的高品质就业机会。
基本公共服务具有基础性、广泛性、迫切性属性，党的十九届五中全会指出，要把实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益作为发展的出发点和落脚点，尽力而为、量力而行，健全基本公共服务体系，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感，促进人的全面发展和社会全面进步。本次成片开发区域规划的基础设施和公共服务设施用地占比超过总用地规模约为40%，包括幼儿园用地、公园绿地、行政办公用地（基层服务职能）、消防用地等。其中幼儿园用地、公园绿地，是机场二期安置区（灵山片）居民生活的最基础保障；而消防站建设则为整个区域的消防提供重要保障。
（四）生态效益评估
迈雅河流经成片开发区域北部，规划水系河道宽度为90米，在其两侧各规划10米带状绿化，一方面可以使水系水体得到充分的保护，另一方面可以为当地城市提供绿化亲水空间。另外，区域现状建设空间主要为村庄，土地利用的集中集约度不高，居住生活环境一般，通过土地成片开发建设对低效、零散用地进行统筹整合，一方面可以提高用地的集约水平，另一方面可以提高区域的生态品质。
《海口江东新区总体规划（2018-2O35）环境影响报告书》已于2020年5月14日获海南省生态环保厅批复。根据本规划环评报告提出的优化发展建议，并严格落实空间管控要求及本评价提出的各项环境影响减缓措施、风险防范措施后，该规划在生态环境保护方面是可行的。
第六章 结论及建议
海口江东新区是经海南省委、省政府深入调研、统筹规划确定的中国（海南）自由贸易试验区的集中展示区。依据《海口江东新区总体规划（2018-2035）》，其空间结构为“一港双心四组团；十溪汇流百村恬；千顷湿地万亩园”；根据《海南省人民政府关于海口江东新区总体规划（2018-2035）的批复》，江东新区要打造成为全面深化改革开放试验区的创新区、国家生态文明试验区的展示区、国际旅游消费中心的体验区、国家重大战略服务保障区的核心区。全球消费品精品展示中心区位于海口江东新区总体规划（2018-2035）》空间结构的“一港”内，是江东新区近期重点打造建设的区域。依据《海口临空经济区控制性详细规划》，该区域功能定位为国际会展区，近期重点发展国际会展、商务办公、精品酒店等功能，为海南自贸区自贸港建设重点发展的现代服务业。
通过区域成片开发可行性分析可知，首先区域位于《海口市总体规划（空间类2015-2030）》的城镇开发边界内的集中建设区内，区域内无永久基本农田和生态保护红线。其次，区域周边现状道路和市政基础设施比较完备，具备开发建设的基本条件；同时，根据方案，区域的村庄居民安置按就近原则初步确定安置到椰海大道以南的兰香园安置社区安置，兰香园安置社区安置将于近期启动开工建设。再次，通过征收安置补偿成本和开发收益经济分析可知，成片开发的经济收益大于征收安置补偿成本，整体上在经济上是可行的。最后，在区域成片开发综合效益方面，区域的成片开发有利于促进土地利用集约高效开发使用，有利于加快国际会展和现代商业等现代服务业的加快发展，有利于创造高品质就业和加快基本公共服务均等化，有利于加快区域的生态环境修复。
综上，为全力加快推进规划建设，加快推进江东新区“两年出形象、三年出功能、七年基本成型” 发展步伐要求，建议批准《海口江东新区全球消费品精品展示中心区土地征收成片开发方案》。
02
海口江东新区迈雅滨河商务区
土地征 收成片开发方案
第一章 概述
一、土地征收成片开发背景
海口江东新区是经海南省委、省政府深入调研、统筹规划确定的中国（海南）自由贸易试验区的集中展示区，区域的开发建设必须坚持整体谋划、分步实施。目前，江东新区正按照“两年出形象、三年出功能、七年基本成型” 发展步伐加快推进区域的发展建设。
区域开发建设，土地是载体。根据《中华人民共和国土地管理法》（2019）的“第四十五条”精神，用于商业等经营性开发建设需要征收农民集体土地的，应先按自然资源部的标准编制“成片开发方案”，获得省政府批复后，方可启动土地征收工作。
《迈雅滨河商务区》土地征收成片开发为《海口市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》确定的首批次成片开发片区，区域的开发建设是落实十四五区域发展策略和加快海南自贸港的重要手段。
为依法推进区域土地征收，按自然资源部的标准，结合区域特点，编制该区域的土地征收成片开发方案。目前，该区域成片开发已纳入海口市国民经济社会发展年度计划，成片开发方案已完成村民的意见征求和相关听证会议程序。
二、指导思想
严格落实省委省政府区域发展战略，强化自贸港建设旅游业、现代服务业和高新技术产业重大项目用地保障。坚持新发展理念，以人民为中心，注重保护永久基本农田，注重维护农民合法权益，注重节约集约用地，注重生态环境保护，促进海口市经济社会可持续发展。
三、土地征收成片开发编制原则
1、符合国民经济和社会发展规划
坚持国民经济和社会发展规划统领作用，落实发展规划重大战略和重大举措时空安排要求，强化发展规划确定关键领域、着力开发区域和重大生产力布局用地保障。
2、符合国土空间规划原则
强化国土空间规划在空间开发保护方面的基础和平台功能，发挥国土空间规划对其他规划的空间性指导和约束作用，土地征地成片开发区域严格限定在《土地征收 “成片开发”标准（试行）》标准要求的“国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区”内。
3、不占用永久基本农田原则
坚持最严格的耕地保护制度，坚持永久基本农田特殊保护政策，土地征收成片开发区域不涉及永久基本农田。
4、不占用生态保护红线原则
落实最严格的生态环境保护制度，将生态保护红线作为调整经济结构、规划产业发展、推进城镇化不可逾越的红线，土地征收成片开发区域不涉及生态保护红线。
5、公共基础设施用地保障原则
强化土地征收成片开发区域基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地保障，完善区域公共空间和公共服务功能，增强区域空间安全韧性，成片开发区域基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例占区域用地的比值40%。
6、公众参与和多方协同原则
坚持开门编制土地征收方案，建立全流程、多渠道的公众参与和社会协同机制，方案编制过程中充分听取人大代表、政协委员、社会公众和有关专家学者的意见。
7、经济、社会和生态效益相统一原则
坚定不移贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，坚持绿水青山就是金山银山发展坚持系统观念，以推动高质量发展为主题，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，统筹成片开发区域经济社会发展和生态环境保护，促进经济社会发展全面绿色转型和人的全面发展进步建设。
四、成片开发区域范围
迈雅滨河商务区成片开发区域东至海文高速联络线（原白驹大道）、北至白驹大道、区域南北向长度约为4.3公里、东西向宽度为1.3公里，用地面积340.78公顷（5112亩）。
图1.1成片开发区域范围图
第二章 现状分析
一、成片开发位置
迈雅滨河商务区成片开发区域位于海口江东新区6大组团的国际综合服务组团东侧区域，用地面积340.78公顷（5112亩）。
图2.1成片开发区域位置图
二、成片开发区域土地权属情况
根据成片开发区域土地所有权数据，区域内国有土地面积为30.63公顷，占比为8.99%；集体所有土地面积为310.15公顷，占比为91.01%。
图2.2成片开发区域土地所有权情况
1、国有土地
区域内国有土地面积为30.63公顷，包括储备地16.03公顷、已出让划拨地3.77公顷和其他国有土地10.83公顷。
2、集体用地权属
区域的集体土地面积310.15公顷，涉及7个村委会、1个美兰区灵山镇集体。
图2.3成片开发区域集体所有土地情况
三、成片开发区域及周边现状基础设施
1、道路设施
成片开发区域范围北侧紧邻白驹大道，东侧为现状白驹大道（规划海文高速联络线）边沿，椰海大道延长线从征收范围中部穿过，西侧接近顺达路，整体上周边路网较为完善。
图2.4成片开发区域及周边现状道路图
2、市政基础设施
现状市政设施管线主要沿白驹大道、椰海大道延长线、顺达路和琼山大道四条已建城市道路分布，包括给水工程设施、排水工程设施、电力工程设施、电信工程设施和燃气工程设施。
图2.5成片开发区域及周边现状基础设施图
四、成片开发区域土地利用现状
本区域土地利用现状数据以海口市第二次土地利用现状调查数据为基础，补充入2009年后土地农转数据，通过叠加处理形成最终数据。通过分析可知，区域现状的建设用地面积为63.94公顷，占比为18.76%；非建设用地276.84公顷，占比为81.24%。
图2.6成片开发区域土地利用现状
第三章 规划基本情况及成片开发必要性
一、《海口江东新区总体规划（2018-2035）》
江东新区规划范围东起东寨港（海口行政边界），西至南渡江，北临海口东海岸线，南至绕城高速二期和212省道，规划范围约298平方公里。
海口江东新区规划定位为建设全面深化改革开放试验区的创新区、建设国家生态文明试验区的展示区、建设国际旅游消费中心的体验区、建设国家重大战略服务保障区的示范区。
二、《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化交往组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》
《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化交往组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》包括三个组团的控制性详细规划，其中国际综合服务组团定位为“滨江国际活力中心，建设成为中国（海南）自由贸易区港的核心示范区”。
根据该规划，国际综合服务组团功能构成包括国际综合服务区、国际金融贸易综合产业社区、自贸衍生服务综合产业社区、会展商务功能衍生区、文化娱乐商业休闲区、主题娱乐区、滨江生活区、综合服务区。
图3.1国际综合服务组团功能构成图
三、《海口市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》
《纲要》指出要全力打造海南自由贸易港核心承载区，开展重点园区制度集成创新；要主动探索以贸易投资自由化便利化为重点的自由便利政策落地实施路径，把江东新区打造成承接自贸港政策落地见效的窗口，打造人流、物流、资金流自由便利和数据安全有序流动的开放新高地。
《纲要》明确首批次成片开发片区包括南片区、高新区和江东新区，其中江东新区共9个区域，迈雅滨河商务区为其中的一个区域。
四、土地征收成片开发必要性
1、落实发展战略
海口江东新区是经海南省委、省政府深入调研、统筹规划确定的中国（海南）自由贸易试验区的集中展示区。目前，江东新区正按照“两年出形象、三年出功能、七年基本成型”的时间表，全力加快推进规划建设。
本次成片开发区域位于海口江东新区的国际综合服务组团功能区，为《海口市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三远景目标纲要》确定首批次成片开发片区。区域的开发建设有利于江东新区形象和功能的加快形成，是落实海南自贸区自贸港建设的重要一环。
2、促进高品质产业经济发展
根据《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化交往组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》的国际综合服务组团功能布局，该区域的主要功能为国际金融贸易综合产业社区、自贸衍生服务综合产业社区和综合服务区。
因此，区域的开发建设是加快全面深化改革开放试验区的创新区建设的重要举措，有利于促进海南自贸区自贸港国际金融贸易、离岸业务中心、法务咨询、国际培训、国际健康管理等现代服务业的加快发展。
3、公共服务水平提升
本次成片开发范围现状主要为村庄居民点居住用地，现状公共服务设施比较缺乏。
根据《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化交往组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》，本次成片开发区域规划建设有道路、中小学用地、公园绿地、通信用地、排水用地、环卫用地等公共服务设施，通过区域的开发建设一方面可以强化区域的对外交通联系的便利性和提升区域的公共服务水平；另一方面通过中小学用地和公园绿地设施等建设，对区域的基础教育和生活环境起到较大的改善作用。
第四章 土地征收成片开发方案
一、成片开发区域控规规划用地构成
根据《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》，区域内用地除了基础设施、公共服务设施外，其他用地主要为商业、商务办公用地；其中商务办公商业混合用地、商务酒店混合用地、商务用地、旅馆商务混合用地、商业娱乐混合用地和旅馆用地6类用地面积为93.39公顷，占比为27.40%。在基础公共服务等公益用地方面，成片开发区域基础设施、公共服务用地面积为179.00公顷，占比为52.51%。
图4.1成片开发区域控规用地规划图
二、土地征收和农转规模及范围
1、土地征收规模及范围
根据成片开发区域土地所有权数据，按照区域范围内用地全部征收的标准，区域内需要征收的土地面积为310.15公顷，具体需要征收范围如下：
图4.2成片开发区域土地征收范围
2、土地农转规模及范围
通过对海口市第二次土地利用现状调查数据及2009年后土地农转数据叠加分析，区域非建设用地276.84公顷。本次成片开发按控规规划建设用地全部需要农转，区域内需办理的农转土地规模为264.02公顷。按范围内耕地全部调出，涉及占用地耕地面积为225.98公顷，其中水田面积为209.28公顷，旱地及水浇地面积为16.70公顷。区域内涉及土地农转区域具体范围如下：
图4.3成片开发区域土地农转范围
三、成片开发建设计划
迈雅滨河商务区范围用地面积340.78公顷，区域内目前除少量已建项目等为规划保留建设项目外，其他项目均纳入成片开发实施计划，涉及土地征收面积为310.15公顷，需要农转土地面积为264.02公顷。
本区域开发建设周期按5年计划安排，成片开发面积为339.47公顷，其中2021年建设项目在对接发改委年度计划项目基础上结合江东开发建设需求确定。区域2021年开发面积为92.43公顷，占比为27.23%；区域2022年开发面积为73.63公顷，占比21.69%；区域2023年开发面积为64.3公顷，占比为18.94%；区域2024年开发面积为64.8公顷，占比为19.09%；区域2025年开发面积为44.31公顷，占比为13.05%；具体开发建设时序如下图：
图4.4成片开发区域分期建设图
表4.1区域成片开发区域相关数据统计
第五章成片开发可行性分析
一、国土空间总体规划情况
根据《海口市总体规划（空间类2015-2030）》修改完善2020年9月报资规局数据库阶段成果，成片开发区域位于海口市“多规合一”的城镇开发边界内的集中建设区内。
图5.1成片开发区域 “多规合一”规划情况
二、永久基本农田规划情况
根据江东新区报部永久基本农田成果，成片开发区域内没有规划的永久基本农田。
图5.2成片开发区域永久基本农田情况
三、生态保护红线规划情况
1、规定要求
根据2020年11月版生态保护红线阶段性成果，成片开发区域内没有规划有生态保护红线。
图5.3成片开发区域与生态保护红线关系
四、基础设施、公共服务用地构成
根据《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化交往组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》，成片开发区域基础设施、公共服务用地占比为52.51%。
五、周边市政基础设施
“三通一平”是基本建设施工准备阶段的一项重要标志，也是建设工程进行发包或招标所必须具备的一项条件，也是区域开发建设的基本前提。
本成片开发区域北侧紧邻白驹大道，东侧为现状白驹大道（规划海文高速联络线）边沿，椰海大道延长线从征收范围中部穿过，西侧接近顺达路，整体上周边路网较为完善，区域的道路通达性好。白驹大道、椰海大道延长线、顺达路和琼山大道四条已建城市道路均有市政基础设施分布。
综上，成片开发区域及周边现状道路条件较好，通达完善，用水用电方便，可以满足区域成片开发的基本需求。
六、村民安置初步方案
江东新区共规划了八个安置社区，即在保障村庄居住的同时考虑教育、医疗、社区商业等基本公共服务设施保障。本区域的土地征收成片开发对村民安置按就近原则进行，具体安置位置根据土地征收阶段的征收方案确定。
图5.4成片开发区域初步确定安置区位置图
七、成片开发综合效益评估
（一）土地利用效益评估
成片开发区域用地面积为340.78公顷，根据成片开发区域土地利用现状数据，区域内的现状建设用地面积为63.94公顷，占比为18.76%；根据现状建筑规模统计，区域内现状建筑规模33.67万平方米，其中2.20万平方米为铁皮棚等临时建筑。
根据《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化交往组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》，成片开发区域建设用地面积为327.38公顷（不含内部水系），可开发的531.25万平方米。
通过分析可知，成片开发前区域单位建设用地的建筑规模为0.53万平方米/公顷，成片开发后区域单位建设用地的建筑规模大于1.62万平方米/公顷，成片开发后土地利用的集约性得到明显的提高。同时，成片开发后的用地主要用于建设现代商业和现代商务服务等现代服务业，土地的产出效益明显提高。
（二）经济效益评估
本次成片开发区域位于国际综合服务组团内，规划的用地面积340.78公顷，投资开发的建筑量总规模为531.25万平方米。根据规划，其主要功能为国际金融贸易综合产业社区、自贸衍生服务综合产业社区和综合服务区，为海南省自贸区港建设高效现代服务的主要主导产业，区域的开发建设有利于加快海南自贸区现代金融、商务服务、会展等现代服务发展，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革。
另外，投资仍然是推动经济增长的重要抓手，未来地区生产总值实现年均增长10%以上目标的实现仍要需要适应海南自贸港发展的产业发展支撑，尤其是重点园区产业高效增长的支撑。
（三）社会效益评估
就业是民生之本，充分就业是全面建成小康社会的坚强基石，也是全面建设社会主义现代化国家的重要保障。党的十九届五中全会指出“十四五时期经济社会发展指导思想”要以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，以高质量发展为主题必将需要现代化高质量的经济结构和高品质的就业结构与之相适应。本次成片开发区域规划主要功能为国际金融贸易综合产业社区、自贸衍生服务综合产业社区和综合服务区，承担着现代服务改革创新的重要职能 ，必将产生大规模的高品质就业机会。
基本公共服务具有基础性、广泛性、迫切性属性，党的十九届五中全会指出，要把实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益作为发展的出发点和落脚点，尽力而为、量力而行，健全基本公共服务体系，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感，促进人的全面发展和社会全面进步。本次成片开发区域规划的基础设施和公共服务设施用地占比超过总用地规模的50%，包括中小学用地、公园绿地、通信用地、排水用地、环卫用地等，特别是中小学用地（3处）和公园绿地（占比为21.88%），对改善区域的中小学教育质量和推进健康海南建设起到重要保障。
（四）生态效益评估
南岳溪流经成片开发区域的中部，规划沿水系两侧规划50-200米不等的带状绿化，一方面可以使水系水体得到充分的保护，另一方面可以为当地城市提供绿化亲水空间。另外，区域现状居民空间主要为村庄，土地利用的集中集约度不高，居住生活环境一般，通过土地成片开发建设对低效、零散用地进行统筹整合，一方面可以提高用地的集约水平，另一方面可以提高区域的生态品质。
《海口江东新区总体规划（2018-2O35）环境影响报告书》已于2020年5月14日获海南省生态环保厅批复。根据本规划环评报告提出的优化发展建议，并严格落实空间管控要求及本评价提出的各项环境影响减缓措施、风险防范措施后，该规划在生态环境保护方面是可行的。
第六章 结论及建议
海口江东新区是经海南省委、省政府深入调研、统筹规划确定的中国（海南）自由贸易试验区的集中展示区。依据《海口江东新区总体规划（2018-2035）》，其空间结构为“一港双心四组团；十溪汇流百村恬；千顷湿地万亩园”；根据《海南省人民政府关于海口江东新区总体规划（2018-2035）的批复》，江东新区要打造成为全面深化改革开放试验区的创新区、国家生态文明试验区的展示区、国际旅游消费中心的体验区、国家重大战略服务保障区的核心区。迈雅滨河商务区位于海口江东新区总体规划（2018-2035）》海口江东新区的国际综合服务组团功能区，是江东新区近期重点打造建设的区域。依据《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化交往组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》，该区域功能定位为国际金融贸易、离岸业务中心、法务咨询、国际培训、国际健康管理，为海南自贸区自贸港建设重点发展的现代服务业。
通过区域成片开发可行性分析可知，首先区域位于《海口市总体规划（空间类2015-2030）》的城镇开发边界内的集中建设区内，区域内无永久基本农田和生态保护红线。其次，区域周边现状道路和市政基础设施比较完备，具备开发建设的基本条件；同时，根据方案，区域的村庄居民安置按就近原则初步确定安置到区域西侧的兰香园安置社区和秋实园安置社区，两安置区将于近期启动开工建设。再次，通过征收安置补偿成本和开发收益经济分析可知，成片开发的经济收益大于征收安置补偿成本，整体上在经济上是可行的。最后，在区域成片开发综合效益方面，区域的成片开发有利于促进土地利用集约高效开发使用，有利于加快国际金融贸易、离岸业务中心、法务咨询等现代服务业的加快发展，有利于创造高品质就业和加快基本公共服务均等化，有利于加快区域的生态环境修复。
综上，为全力加快推进规划建设，加快推进江东新区“两年出形象、三年出功能、七年基本成型” 发展步伐要求，建议批准《海口江东新区迈雅滨河商务区土地征收成片开发方案》。
03
海口市江东新区滨江生活综合服务区
土地征收成片开发方案
海口江东新区是海南省委、省政府深入调研、统筹规划确定的中国（海南）自由贸易试验区的集中展示区，目前正按照省委省政府“两年出形象、三年出功能、七年基本成型”的时间表全力加快推进规划建设。
土地是区域经济社会发展最重要的要素支撑和载体。经综合部署，海口市确定首批16个土地征收成片开发片区，经市政府审批同意后纳入《海口市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（海府〔2021〕12号），滨江生活综合服务区是其中之一。
为了依法推进农村集体所有土地征收工作，切实维护被征地农村集体和农民利益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）等相关规定，并结合海口市国民经济和社会发展规划、总体规划（国土空间规划）等实际情况，制定本方案。
一、现状基本情况
（一）片区位置、面积和范围
滨江生活综合服务区位于海口市东部江东组团范围内，属于江东新区规划国际综合服务组团，北至白驹大道，东临迈雅滨河商务区，西南抵南渡江，总面积约493.92公顷。（片区具体范围见附件1）
（二）土地利用现状与权属
滨江生活综合服务区现状土地用途以建设用地为主，建设用地345.54公顷，农用地132.92公顷，未利用地15.46公顷。
片区范围内国有土地241.79公顷，集体所有土地252.12公顷。
（三）基础设施现状
片区范围内现状道路交通设施主要包括椰海大道、琼山大道、美灵南五路、美庄路、顺达路，其他均为村道、宅间路等，另外有1处公交场站（千江悦公交场站）等。整体路网体系尚未形成，交通配套滞后。片区现状供水源自儒俊水厂，供水管网仅有琼山大道干管一条；雨水设施、污水设施主要沿现状及新修城市道路敷设，尚未成网；电力、通信管道、燃气管道主要沿椰海大道、琼山大道、顺达路、白驹大道分布。
二、成片开发的必要性、主要用途和实现的功能
（一）必要性
滨江生活综合服务区作为江东新区近期建设区域，是江东新区国际综合服务组团的重要组成部分，是打造滨江国际活力中心（CAZ）的主要载体。
但是片区现状开发建设较为粗放，现状仍以农田、村庄为主，夹杂部分工业区和现代小区，各类建设无序拼贴，交通、基础设施与公共服务设施配套不完善，村民生活不便，工业生产效益也不高。
结合海南自贸区、自贸港建设的契机，对滨江生活综合服务区进行成片开发，是江东新区建设和自贸区、自贸港建设的重要一环，是国家重大战略落实的组成部分。按照规划进行成片开发，政府统一组织实施基础设施建设，统一组织招商运营，推动产业布局和基础设施、公共服务设施布局的有机融合，有利于片区整体城市功能完善，提升公共服务效率和质量，提升产业层次和能级，助推片区经济发展提质增
效和人居环境改善。
（二）主要用途和实现的功能
根据《江东新区总体规划（2018-2035）》，滨江生活综合服务区功能定位为“滨江国际活力中心区+综合服务区+居住配套区”，围绕滨江国际活力中心，创新商业发展模式，提升引领国际时尚消费的能力，激发城市活力，重点布局国际消
费体验、商务休闲旅游、娱乐康体、城市综合服务、居住配套等主导功能，成为中国（海南）自由贸易区核心功能示范区。
三、成片开发时序安排
滨江生活综合服务区土地征收成片开发的期限为2021至2026年，分6年进行，开发面积为407.43公顷。具体开发时序安排如附件2所示。
四、成片开发效益评估
（一）土地利用效益
滨江生活综合服务区总面积493.92公顷，现状土地开发利用率仅69.96%，开发强度约0.36，土地资源未得到充分利用。成片开发后，土地开发利用率达到94.03%，开发强度约1.24，土地利用效益极大提升。
（二）经济效益
片区开发后经营性用地大大增加，增加大量居住、商住和商业空间，将吸引更多企业进驻，产业业态将更加丰富，从现在的农业生产为主、工业生产为辅转向以现代服务业为主，产业层次和发展水平将获得极大提升。
（三）社会效益
一是有利于带动就业。滨江生活综合服务区成片开发建设将吸引更多企业入驻，增加就业岗位，有利于吸收当地农业剩余劳动力，助推本地农民完成市民化。
二是有利于补齐民生设施。作为国际综合服务组团核心区，滨江生活综合服务区成片开发建设将带来大量城市级和片区级基础与公共服务设施建设，形成江东新区国际活力街区（CAZ），带动片区整体公共服务水平提升。
三是有利于农民增收。土地征收成片开发后，被征地农民的收入将得到提升。一方面，多元化的征地拆迁安置补偿可保障被征地农民的长远生计。被征地农民可获得一次性的货币补偿，也可以优惠价回购政府提供的回迁安置住宅，此外，政府为被征地农民参加养老保险提供了一次性缴费补贴，也通过留用物业的方式，确保农民可获得长期收益。另一方面，成片开发后，片区内的工作岗位将增多，农民可通过工作获得工资性收入。
（四）生态效益
片区成片开发会对区域资源、环境产生一定的压力，对区域的环境质量带来一定的影响。但是，通过制定生态保护和环境整治措施，防范施工期负面影响，合理利用环境容量，可以使片区范围内的大气环境质量、水环境质量和声环境质量达到国家规范标准要求，尽可能降低生态损失，实现经济、社会和生态效益协调发展。
附件1：成片开发范围图
附件2：成片开发时序安排图
04
海口市江东新区桂林洋产业园区
土地征收成片开发方案
海口江东新区是海南省委、省政府深入调研、统筹规划确定的中国（海南）自由贸易试验区的集中展示区，目前正按照省委省政府“两年出形象、三年出功能、七年基本成型”的时间表全力加快推进规划建设。
土地是区域经济社会发展最重要的要素支撑和载体。经综合部署，海口市确定首批16个土地征收成片开发片区，经市政府审批同意后纳入《海口市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（海府〔2021〕12号），
桂林洋产业园区是其中之一。
为了依法推进农村集体所有土地征收工作，切实维护被征地农村集体和农民利益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）等相关规定，并结合海口市国民经济和社会发展规划、
总体规划（国土空间规划）等实际情况，制定本方案。
一、现状基本情况
（一）片区位置、面积和范围
桂林洋产业园区位于海口市东部江东组团范围内，四至范围为：北至规划桂林洋公园大道，东至夏云路-桂高路-美善路，南至规划兴洋三横路和现状官厅村边界，西至规划桂秀路，总面积约213.57公顷。（片区具体范围见附件1）
（二）土地利用现状与权属
桂林洋产业园区现状土地用途以建设用地为主，建设用地147.40公顷，农用地62.35公顷，未利用地3.82公顷。
片区范围内国有土地150.91公顷，集体所有土地62.66公顷。
（三）基础设施现状
片区范围内现状道路交通设施主要包括城市主干路桂
林洋大道和城市支路桂高路、桂秀路、桂云二路、桂云三路、夏云路、美善路、亭坡村路，以及其他农村道路，路网体系尚未形成。现状中部罗牛山农产品加工产业园已接入城镇供水、排水、燃气管网，其他地区尚未接入。
二、成片开发的必要性、主要用途和实现的功能
（一）必要性
桂林洋片区作为江东新区近期建设区域，是江东新区离岸创新创业组团的重要组成部分，是离岸创新创业组团智能离岸众创孵化、科创商务、文化创意、空港制造等功能的重要载体。
但是片区现状开发建设较为粗放，各类建设无序拼贴，交通组织不畅，基础设施与公共服务设施不完善，产业发展水平有待提升，土地利用效益较低。
结合海南自贸区、自贸港建设的契机，对桂林洋产业园区进行成片开发，是江东新区建设和自贸区、自贸港建设的重要一环，是国家重大战略落实的组成部分。按照规划进行成片开发，政府统一组织实施基础设施建设，统一组织招商运营，推动产业布局和基础设施、公共服务设施布局的有机融合，有利于片区整体城市功能完善，提升公共服务效率和质量，提升产业层次和能级，助推片区经济发展提质增效和人居环境改善。
（二）主要用途和实现的功能
根据《江东新区总体规划（2018-2035）》，桂林洋产业园区功能定位为实验创新区，依托桂林洋经济开发区，以创新驱动加快产业升级，推动新旧动能转换，以无界共享为理念，以离岸创新创业为核心职能，采用置换现有产业的方式，建设国际离岸创新创业基地、离岸创新创业孵化器等相关新兴产业，打造全面深化改革开放试验区的创新区。
片区中部主要承载文化创意产业功能，着力打造“海南创梦园”，重点打造数字创意产业基地，发展原创内容创作、影视广告创作等；设立文创工作室基地，建设都市文博区。
南北两侧主要承载空港智能智造产业功能，着力打造空港产业园，重点围绕临空与会展中心配套制造产业，布局临空配套加工制造（设备维修、智能设备、模具加工等）、绿色食品精深加工、都市型工业（会展中心配套加工制造、广告印刷与包装、钻石珠宝等工艺美术品和旅游品、模型及模具设计制造等），为离岸创新创业、高端商务、文化创意等产业提供基础依托。
三、成片开发时序安排
桂林洋产业园区土地征收成片开发的期限为2021年至2023年，分3年进行，开发面积为136.61公顷。具体开发时序安排如附件2所示。
四、成片开发效益评估
（一）土地利用效益
桂林洋产业园区总面积213.57公顷，现状土地开发利用率仅69.02%，开发强度约0.51，土地资源未得到充分利用。成片开发后，土地开发利用率达到98.52%，开发强度约0.86，土地利用效益极大提升。
（二）经济效益
桂林洋产业园区依托海南电大艺术学院，引进周大生珠宝、玎缘珠宝、海南恒昌珠宝公司、老凤祥等珠宝加工制造企业，打造珠宝产业园，可以有力提升现有产业层次和能级。
同时，引进韩国 Bio Plus 集团、青岛千里行（私人定制高端品牌）、馥佩化妆品母公司雅娜集团、湖州吴兴城投资产管理有限公司等精品消费加工制造企业，可以为江东新区高端商务、文化创意等产业提供基础依托。
（三）社会效益
一是有利于带动就业。桂林洋产业园区成片开发建设将吸引更多企业入驻，增加就业岗位，有利于吸收当地农业剩余劳动力，助推本地农民完成市民化。
二是有利于补齐民生设施。片区开发建设将补齐片区短缺的社区公园、停车场、邻里中心、体育设施、环卫设施等公共服务设施，片区路网进一步完善，既有利于完善城市功能，同时也有利于片区产业、科教等事业发展。
三是有利于农民增收。土地征收成片开发后，被征地农民的收入将得到提升。一方面，多元化的征地拆迁安置补偿可保障被征地农民的长远生计。被征地农民可获得一次性的货币补偿，也可以优惠价回购政府提供的回迁安置住宅，此外，政府为被征地农民参加养老保险提供了一次性缴费补贴，也通过留用物业的方式，确保农民可获得长期收益。另一方面，成片开发后，片区内的工作岗位将增多，农民可通过工作获得工资性收入。
（四）生态效益
片区成片开发会对区域资源、环境产生一定的压力，对区域的环境质量带来一定的影响。但是，通过制定生态保护和环境整治措施，防范施工期负面影响，合理利用环境容量，可以使片区范围内的大气环境质量、水环境质量和声环境质量达到国家规范标准要求，尽可能降低生态损失，实现经济、社会和生态效益协调发展。
附件1：成片开发范围图
附件2：成片开发时序安排图
05
海口江东新区滨江区域土地征收成片开发方案
第一章、 概述
一、 背景
2019年8月26日，全国人大常委会正式公布《中华人民共和国土地管理法（2019修正）（以下简称“《土地管理法》”），修改后的《土地管理法》自2020年1月1日起正式施行。此次《土地管理法》对于土地征收制度作出了比较大的修改，在第四十五条中明确了符合公共利益需要的成片开发可以征收土地。2020年11月5日，自然资源部在广泛听取意见的基础上制定了《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）。
2020年12月，海南省自然资源和规划厅发布了《关于编制土地征收成片开发方案有关问题的通知》，通知要求，为了依法推进农村集体所有土地征收工作，切实维护被征地农村集体和农民利益，组织编制土地征收成片开发方案。
二、 指导思想
严格落实省委省政府区域发展战略，强化自贸港建设现代旅游业、现代服务业和高新技术产业重大项目用地保障。坚持新发展理念，以人民为中心，注重保护永久基本农田，注重维护农民合法权益，注重节约集约用地，注重生态环境保护，促进海口市经济社会可持续发展。
三、 编制原则
符合国民经济和社会发展规划
坚持国民经济和社会发展规划统领作用，落实发展规划重大战略重大举措时空安排要求，强化发展规划确定关键领域、着力开发区域和重大生产力布局用地保障。
坚守耕地红线，加强生态保护
围绕落实国家粮食安全战略，坚持最严格的耕地保护制度。落实生态文明建设要求，加强生态环境保护和修复。坚持“绿水青山”与“金山银山”有机统一。
促进城乡统筹
坚持区域协同、城乡一体，以节约集约用地为核心，调整优化城乡建设用地结构布局，促进新型城镇化发展。
坚持公共利益主导
坚持公共利益主体主导，尊重村民意愿。征收过程中保障农民的知情权、参与权、监督权和受益权，开发过程中有效平衡公共利益与村民利益的需要。
经济、社会和生态效益相统一原则
坚定不移贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，坚持绿水青山就是金山银山发展坚持系统观念，以推动高质量发展为主题，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，统筹成片开发区域经济社会发展和生态环境保护，促进经济社会发展全面绿色转型和人的全面发展进步建设。
因地制宜、循序渐进
根据经济社会发展水平，统筹安排、因地制宜，围绕群众生产生活中最迫切需要解决的问题，循序渐进、合理安排土地征收工作，统筹开
发基础设施、服务设施和公益事业建设用地。
第二章、 现状基本情况
一、 成片开发范围
本成片开发范围西至规划滨江东路，东至琼山大道以东约500米的规划南北向道路，南至白驹大道南侧约300米，北至江东大道南侧约1.1公里，面积为369.9公顷（5547.8亩）。
图1成片开发区域范围示意图
二、 现状土地利用情况
区域内现状土地以城市建设用地、村庄建设用地为主，村庄居民点较密集。建设用地面积208.8公顷、占比为56.4%；非建设用地面积161.1公顷，占比43.6%，主要为耕地。
图2现状土地利用图
三、 现状土地权属情况
成片开发范围面积369.9公顷，其中国有土地111.3公顷，集体土地258.5公顷。国有土地中包括储备地、已出让已划拨两类，其中储备地36.6公顷，已出让已划拨土地74.8公顷。
图3现状国有土地分析图
成片开发范围内集体土地面积258.5公顷，涉及3个村委会，分别为东头村、新琼村、新市村。
图4现状集体土地分析图
四、 现状基础设施建设情况
（一） 道路设施
开发区域内已建成的道路有：白驹大道、琼山大道、美灵北五路等。琼山大道从片区范围中部南北贯穿而过，骨干道路基本建成，次、支道路有待进一步完善。
图5现状道路设施情况图
（二） 市政设施
已建成的道路，其附属的供水、排水、电力、电信等市政管线设施已基本沿路敷设。部分在建道路已完成路基和附属管道工程敷设。
图6现状市政污水（左）、给水（右）设施分布图
图7现状市政雨水（左）、电力（右）设施分布图
图8现状市政电信（左）、燃气（右）设施分布图
第三章、 相关规划情况
一、 上位规划
（一） 《海口市总体规划（空间类2015-2030）》
（1）海口市城市定位：
有特色的21世纪海上丝绸之路的战略支点城市、国际化的大南海开发的区域中心城市、具备省会担当的海南“首善之城”。
（2）海口城市愿景
坚持“一江两岸、东西双港驱动、南北协调发展”，建设国际化的滨江滨海花园城市。
（二） 《海口江东新区总体规划（2018-2035）》
海口江东新区是海口市“一江两岸，东西双港驱动，南北协调发展”的东部核心区域；同时也是“海澄文一体化”的东翼核心。江东 新区规划范围东起东寨港（海口行政边界），西至南渡江，北临海口东 海岸线，南至绕城高速二期和212省道，规划范围约298平方公里。
（三） 《海口市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》
《纲要》指出要全力打造海南自由贸易港核心承载区，开展重点园区制度集成创新；要主动探索以贸易投资自由化便利化为重点的自由便利政策落地实施路径，把江东新区打造成承接自贸港政策落地见效的窗口，打造人流、物流、资金流自由便利和数据安全有序流动的开放新高地。要建立完善统一高效的国土空间规划编制体系、实施监督体系，推进国土空间用途审批改革，建立集约节约用地制度，科学编制土地征收成片开发方案。本成片开发区域已被纳入海口市2021年国民经济和社会发展年度计划。
二、 片区控制性详细规划
本开发范围位于《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化交往组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》的国际文化交往组团内。国际文化交往组团的规划定位为“地区国家交往平台、海南国际新 客厅”。
规划用地构成：规划范围369.9公顷，其中城市建设用地362.7公顷，非建设用地7.2公顷。城市建设用地包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、道路交通设施用地、绿地与广场用地等。各类用地中，道路交通与市政公用设施用地、公共管理与公共服务用地、绿地广场用地等公益性用地面积合计184.0公顷，占比49.7%。
图9成片开发范围内规划用地图
第四章、 必要性、可行性论证
一、 土地征收成片开发的必要性论证
（一） 是承载自贸港建设国家战略的重要空间载体
海口江东新区是经海南省委、省政府深入调研、统筹规划确定的中国（海南）自由贸易试验区的集中展示区。根据《海南省人民政府关于海口江东新区总体规划（2018-2035）的批复》，要全面推动江东新区打造成为全面深化改革开放试验区的创新区、国家生态文明试验区的展示区、国际旅游消费中心的体验区、国家重大战略服务保障区的核心区。
目前，江东新区正按照“两年出形象、三年出功能、七年基本成型”的时间表，全力加快推进规划建设。
本案所属的国际文化交往组团定位为“地区国家交往平台、海南国际新客厅”，主要功能为国际文化服务、文化传媒综合产业等，为海南省自贸区港建设现代服务业的主导产业。对本区域进行开发建设，有助于推动文化创意产业集聚发展、加强文化产业人才培养与引进，进一步推动旅游、文化深度融合与创新，打造有海南本土元素、有核心竞争力的海南自贸区港文化品牌。
（二） 是顺应城市空间发展需求的重要手段
本案实施土地征收成片开发，是顺应海口市城市空间发展需求，确切落实国土空间规划提出的“东进”要求，与长流组团的城市建设活动呼应，形成两翼发展的“组合拳”，扭转海口现状单中心的空间格局，向多组团、网络化的空间结构转变，引领全域高质量发展。
（三） 是推动土地集约高效利用的必然要求
通过土地征收成片开发，开展大规模土地基础设施建设，形成功能齐全的土地区块，对产业发展和资源配置进行合理规划和布局，有利于控制开发成本、提高开发效率与开发品质，从而促进城镇更新改造和产业转型升级，优化土地利用结构。
（四） 有助于推进产城融合
通过实施土地征收成片开发，政府在区域间进行与强力整合，优先保障大规模、高质量公共产品供给，能够确保城市规划落地不走样，城市功能完整性得到保障。通过推进产业地块和周边基础设施、产业发展、市场体系、基本公共服务和生态环保一体化建设，集中建设教育、医疗、文化、娱乐、商业、生态等生活配套设施，从而形成产城融合的城市综合功能区。
（五） 有助于推进基础设施建设
通过实施土地征收成片开发，可以未雨绸缪，为产业发展引入成片成网的的道路设施、水、电、燃气、电信等基础设施。同时，由于用地项目布局集中连片，可以有效分摊基础设施建设成本，土地平均产出效益高，有利于资金回收和滚动投资建设，对于增强城市综合承载能力、提高城市运行效率、高速推进城镇化等具有重要作用。
（六） 有助于提升群众人居环境和经济收入水平
土地成片开发过程中，坚持村庄征收、搬迁安置与新型城镇化相结合，依托安置新村、产业园区等适宜区域，可以促进农民就地就近安居和转移就业，促进农业人口向城镇人口转换，提升群众经济收入水平。
（七） 有助于公共产品建设的资金筹集
公共基础设施建设与管理中的资金筹集是新型城镇化进程中要克服的主要困难之一。通过成片征收，可以保证土地的增值收益大部分归公，进而用其解决快速城镇化进程中对公共产品的巨额投资需求，是一种积极而现实的方案。
（八） 有助于保障重点项目落地，推动产业发展
根据《海口市十四五国民经济和社会发展“十四五”规划》，本开发范围内的省艺术中心（演艺中心）、省美术馆两项目被列入海口市“十四五”重大民生项目，两项目的建设将为发展国际会展业、文化产业奠定基础，促进文化旅游消费，支撑自贸港建设。为了保障重点项目落地，加快推进项目建设工作，尽快落实项目建设条件，亟需编制成片开发方案，保障重点项目的顺利进展。
（九） 必要性分析结论
对本案范围进行土地征收成片开发，既有落实国家和地方城市发展战略的外部要求，又有快速推进新型城镇化、加速产业升级、提升人民群众经济收入的强烈内生动力，具有较强的必要性。
二、 土地征收成片开发的可行性论证
（一） 基于选址红线底线分析
《土地征收成片开发标准（试行）》规定，成片开发范围选址必须坚守以下底线：不得占用永久基本农田，不突破生态保护红线。经核查，本成片开发范围位于国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，不占用永久基本农田，未突破生态保护红线，符合相关标准底线红线。
（二） 基于公益用地比例的分析。
本开发范围内，公益性用地面积合计184.0公顷，占比49.7%。符合《土地征收成片开发标准（试行）》中“公益性用地比例不低于40%”的要求。
（三） 基于城市发展动力分析
海口市的城市空间拓展沿海滨、两翼组团具有较强的外延发展趋势，基于原中心组团的功能外溢发展需求、基于城市副中心的规模化与集约化发展需求强烈。本成位于海口市东翼江东组团，有充足、可行的发展动力。
（四） 基于开发潜力分析
从发展条件看，海口市中心城区组团继续外延生长的趋势已经受限，用地空间不足；相较而言，江东新区本身可建设的用地及村庄可改造用地仍然较多，人口和用地继续增长的潜力仍然较大。
（五） 基于工程地质条件分析
本开发范围未见现状地质灾害，未发现有重要工业价值的矿产资源，未占用各级各类自然保护区和风景名胜区。
（六） 基于市政基础设施、公共服务设施支撑能力分析
本案开发范围及周边区域，白驹大道、琼山大道等多条城市骨干道路已建成通车，市政基础设施和公共服务已有一定基础。周边10km 半径区域内，分布着美兰机场、高铁东站等交通枢纽，以及江东管理局、省博物馆、省图书馆、省歌舞剧院、桂林洋大学城等重要公共服务设施。
综上，本案周边区域及开发范围内，基于现有基础设施和公服设施的支撑能力较好。
（七） 基于产业支撑能力分析
本案开发范围及周边区域，省级重点产业园区有美兰临空产业园、桂林洋教育科技产业园等。选择本片区作为成片开发区域，能够较好地依托现有产业园区支撑，实现快速启动发展。
（八） 可行性分析结论
本成片开发范围已具备良好的发展基础和较大的发展空间，能够依托现有交通、产业和其他基础设施优势，从而形成产业发展条件好、投资吸引力强、能够快速启动的区域，具有较强可行性。
第五章、 土地征收和成片开发方案
一、 土地征收方案
成片开发范围内，拟征收集体土地面积258.5公顷。本次成片开发共涉及3个村委会（东头、新市、新琼），30个村民小组。
图10成片开发范围内土地拟征收情况分布图
二、 成片开发建设计划
本次土地征收成片开发建设周期按5年计划安排，建设年限为2021-2025年。
2021年建设项目在对接发改委年度计划项目基础上结合江东开发建设需求确定，主要为美灵路（文明东隧道东延线）南侧省艺术中心及周边地块、白驹大道两侧地块（新琼棚改区域）、滨江东路东侧地块、琼山大道北段东侧、中段西侧的安置社区（椰青园、6号安置房）。2022年主要为区域中部、滨江东路东侧的商服地块，以及琼山大道周边的支路网。2023年主要为琼山大道西侧的公益性地块、以及琼山大道北侧的商服住宅地块。2024年主要为琼山大道北段东侧的居住、商服地块，以及琼山大道南段东侧的次、支路网。2025年为琼山大道南段东侧的居住社区、配套公共设施地块以及商服地块。
2021年开发面积为188.5公顷，2022年开发面积为26.1公顷，2023年开发面积为28.4公顷，2024年开发面积为38.1公顷，2025年开发面积为30.8公顷。
近5年，新开发项目涉及征地面积252.5公顷，新增建设用地面积154.0公顷，占用耕地面积147.8公顷，占用水田140.6公顷（上述指标不含已建或在建项目涉及的征地、农转、耕地占补需求）。
具体开发时序和相关指标见以下相关图、表：
图11分年度开发实施图
表1分年度土地开发指标表（单位：公顷）
第六章、区域成片开发效益分析
一、 土地利用效益
本次成片开发范围内，现状建设用地面积208.8公顷，其中城市建设用地面积96.7公顷，占总面积的26%；现状建筑面积87.0万㎡，整体容积率0.24，总体而言开发强度较低。
按照规划成片开发后，本次成片开发范围内的建设用地面积达362.7公顷，占总面积的98%；建筑面积526.9万㎡，平均容积率1.42。
成片开发后，本范围内的开发强度得到较大提升，土地利用的集约性得到明显提高。通过成片开发，以重点项目为契机带动周边基础设施、公共配套设施建设，促进土地集约高效发展；成片开发后的用地主要用于建设发展现代商业和现代商业服务等现代服务业，相比较现状的农用地等有较大差别，土地产出效益明显提高。
二、 经济效益
本案所属的国际文化交往组团定位为“地区国家交往平台、海南国际新客厅”，拟投资建设的建筑量总规模为526.9万㎡。根据规划，其主要功能为国际文化交流与文化传媒综合产业社区、滨江生活与综合服务区等，为海南省自贸区港建设现代服务业的主导产业。
对本区域进行开发建设，将推动服务优化升级，加快“产、城、人”融合发展、推进经济社会高质量发展，开启海口市文旅产业新的篇章，有利于进一步完善产业结构，形成优势互补，规模效应进一步凸显。本区域的成片开发有助于推动文化创意产业发展、集聚文化创意资源，加强文化产业人才培养与引进，进一步推动旅游、文化深度融合与创新，打造有海南本土元素、有核心竞争力的海南自贸区文化品牌。
三、 社会效益
本成片开发范围内的公益性用地面积共计184.0，占总面积的比重为49.7%，这部分公益性用地承载着大量的公共产品，其成片开发有利于政府部门统筹推进这部分公共产品的建设，增加公共产品供给的系统性、完整性，提升公共产品的服务效率。特别是本案中的中小学用地、医疗卫生用地、公园绿地等，将对改善区域的中小学教育质量、推进健康海南建设、提升人居环境品质等提供强劲助力，从而为江东新区的开发建设和自贸港战略的落实提供坚实的基础保障。
本次成片开发区域规划主要功能为国际文化交流与文化传媒综合产业社区、滨江生活与综合服务区，承担着现代服务改革创新的重要职能 ，必将产生大规模的高品质就业机会。
四、 生态效益
《海口江东新区总体规划（2018-2O35）环境影响报告书》评价结论指出，江东新区设立符合国家宏观发展战略和规划的相关要求，是海南省建设生态文明、引领中国（海南）自由贸易试验区建设的重要举措；规划区的选址较为合理，规划目标符合国家、海南省相关精神，规划产业定位符合国家、海南省的产业发展战略，规划环境目标与国家和地方环境保护要求协调一致，规划规模与布局方面基本合理；规划范围内环保基础设施较好，环境风险措施基本到位；规划区规划实施和区域开发活动会对区域资源、环境产生一定的压力，对区域的环境质量带来一定的影响；根据本规划环评报告提出的优化发展建议，并严格落实空间管控要求及本评价提出的各项环境影响减缓措施、风险防范措施后，该规划在生态环境保护方面是可行的。该环境影响报告书已于2020年5月14日获海南省生态环保厅批复。
《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化交往组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》提出，构筑“湿地入城贯江海，城野交融链田园”的绿地布局结构，强调建设区外部的水系、湿地、农田、林地等生态资源为本底，结合规划水系蓝线构建组团内部生态廊道，适度恢复并利用古河道遗存，串联迈雅河、潭览河、潭掘溪、南岳溪等现状水系，并与南渡江、琼州海峡形成互通互联的水系网络，形成江海伴城、湿地穿城的水城生境。
五、 分析结论
成片开发后，土地利用强度大大提升；产业经济规模快速扩大，并带来大量就业岗位和各类公共产品；水环境、居住环境、自然景观环境等生态要素均获得明显改善。因此，对本范围进行的成片开发，能够在土地利用、经济、社会、生态四大方面获得显著效益。
第七章、 结论及建议
海口江东新区是经海南省委、省政府深入调研、统筹规划确定的中国（海南）自由贸易试验区的集中展示区。依据《海口江东新区总体规划（2018-2035）》，其空间结构为“一港双心四组团；十溪汇流百村恬；千顷湿地万亩园”；根据《海南省人民政府关于海口江东新区总体规划（2018-2035）的批复》，江东新区要打造成为全面深化改革开放试验区的创新区、国家生态文明试验区的展示区、国际旅游消费中心的体验区、国家重大战略服务保障区的核心区。滨江区域位于海口江东新区总体规划（2018-2035）》海口江东新区的国际文化交往组功能区，是江东新区近期重点打造建设的区域。依据《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化交往组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》，该区域定位为“地区国家交往平台、海南国际新客厅”，主要功能为国际文化服务、文化传媒综合产业等，为海南省自贸区港建设现代服务业的主导产业。
通过区域成片开发可行性分析可知，首先区域位于《海口市总体规划（空间类2015-2030）》的城镇开发边界内的集中建设区内，区域内无永久基本农田和生态保护红线。其次，区域周边现状道路和市政基础设施比较完备，具备开发建设的基本条件；同时，根据方案，区域的村庄居民安置按就近原则安置到的椰青园安置社区，该安置区将于近期启动开工建设。再次，通过征收安置补偿成本和开发收益经济分析可知，成片开发的经济收益大于征收安置补偿成本，整体上在经济上是可行
的。最后，在区域成片开发综合效益方面，区域的成片开发有利于促进土地利用集约高效开发使用，有助于推动旅游、文化深度融合与创新，有利于创造高品质就业和加快基本公共服务均等化，有利于加快区域的生态环境修复。
综上，为全力加快推进规划建设，加快推进江东新区“两年出形象、三年出功能、七年基本成型” 发展步伐要求，建议批准《海口江东新区迈雅滨河商务区土地征收成片开发方案》。
来源：海口市自然资源和规划局
