杭州一位业主卖掉手里一套改善型三居，报价580万，一路降到490万，前后花了八个月才成交。她跟中介说，早些年卖房是别人求着自己，现在是自己求着别人。
这是2026年很多人共同的感受。但另一组数据摆在同一张桌面上:2026年7月，一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，已经连续五个月环比上涨，上海、深圳都由跌转涨。一边是降价八个月才卖掉，一边是价格连涨五个月。市场没有统一答案。
中指研究院的数据显示，2026年6月百城二手住宅均价12639元每平方米，环比跌0.42%，同比跌7.68%，连续第十八个月环比下跌。8月百城环比跌0.44%，92个城市在跌。全国二手房挂牌量在2026年初突破850万套，一套房子从挂牌到成交平均要等187天，三四线城市和远郊板块超过200天成常态。
数字往下走，成交却在往上走。2026年1到8月，全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%，新建商品房销售面积同比下降12.1%，二手房在全国层面第一次超过新房。克而瑞监测显示，2026年三季度20城二手房占一二手总成交面积的份额升到69.2%，成交规模约为新房的2.2倍。
想卖房的人真正要面对的，不是价格问题，是能不能卖得掉的问题。深圳的案例摆在那里，某位房东把房子从380万降到320万，让了60万，去问中介什么时候能出手，中介说看房的人不少，就是没人出价。原因是两条线在反方向跑。房东从380万让到320万，觉得自己很有诚意，可买家心里的价位这半年也从300万降到了280万，你降60万，他等你再降40万。二手房按银行评估价放贷，成交价一降，评估价跟着往下调，而且往往比成交价更保守，320万买的房银行评300万，七成只能贷210万，首付门槛反而被抬高了。
市场里并不缺买房的人，缺的是符合买家预期的房子。杭州上半年总价200万以内的二手房成交占比突破五成，达到50.7%，一年前这个数字只有36.9%。一个房龄超过20年的小区上半年成交了94套，房价从将近3万跌到1.78万，刚需觉得能买了。
房源之间的差距在拉开。一线城市二手房去化周期降到9.5个月，二线样本城市平均21.1个月，三四线样本城市平均29.4个月。50个典型城市商品住宅去化周期截至2026年9月末升到26.9个月，三四线城市达32.4个月，西宁、汕头、昆山等城市超过40个月。同一个国家，同一类资产，走向完全不同的方向。
被反复提起的老破小，情况比想象中复杂。易居研究院数据显示，重点城市核心区老破小租售比普遍突破2%，平均2.67%，成都、武汉、重庆等城市超过3%，跑赢1.3%的五年期银行定存利率和1.8%的十年期国债收益率。成都一位买家总价330万抄底8套老破小，每月租金收入2.1万元，覆盖1.4万元月供。
但这笔账的另一面需要算清楚。一位去年入手上海杨浦区老破小的买家，130万拿下这套一室户，首付20万，月供4500元，现在每月租金3500元，每个月还要额外还款1000多元。把空置损失、中介费、维修维护、物业杂费全部叠加，很多名义毛租售比2.6%到3%的房源，实际到手净回报率被压缩到1.8%到2%。老破小内部也在分，链家成都研究院数据显示，无电梯步梯房带看转化率仅1.3%，顶楼成交周期是中间楼层的三倍，北京朝阳某小区中间楼层平均47天成交，顶楼要143天。
银行的态度是另一道门槛。商业银行对房龄超过30年的住宅会提高首付比例、缩短贷款年限，部分银行直接拒绝放贷，潜在买家只能全款，购房人群被大幅压缩。高层住宅也遇到类似问题，全国在用电梯中使用超过15年的老旧电梯已超110万台，更换一部费用在30万到40万元左右，需要全体业主分摊，动用维修资金又要业主表决。
持有成本这笔账，不少家庭开始认真算。中指研究院数据显示，2026年6月50个重点城市平均租金回报率约2.28%，个人住房贷款平均利率是3.06%，租金回报率低于房贷利率。上海一位业主算过，二套房月供5200元，一年物业加取暖1.2万，维修分摊8000元，加上预估房产税2万，一年持有总成本8万多，全年租金只有4万。
政策层面的变量也在动。广州安居集团2026年5月底启动卖旧买新试点，对总价300万元以内、建筑面积70平方米以下、位于环城高速以内的二手住宅进行市场化收购。2026年10月实施的购房贷款贴息，条件写明是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，面积不超过120平方米，总价不超过150万元，存量贷款置换不在政策范围内。老旧小区改造方面，2000年前建成的小区全面纳入改造范围，通过原拆原建、加装电梯、管线翻新等方式升级。
一位广州黄埔区的中介说，7月、8月之前业主想促成成交，挂牌价和成交价差10万元都算正常，现在这种趋同的平衡出现了裂痕，部分业主开始试探性上调挂牌价，幅度不大，但态度变了。同一时间，成都挂牌量超过20万套，同比增长约20%。同一套逻辑没法套在所有城市身上。
房子能不能换成现金，比房子值多少钱更值得算清楚。8月17日国家统计局数据显示，2026年7月一线城市二手住宅环比上涨0.2%，二线和三线城市二手住宅环比分别下降0.3%和0.4%。全国法拍房上半年挂牌61.88万套，同比增长7.32%，平均成交变现折扣率74.42%，评估价100万的房子，法拍市场大约只能收回74万。
需要说明的是，本文为市场信息梳理，不构成买房、卖房建议，楼市受政策、人口、城市发展多重因素影响，各地行情差异较大。
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