2026年9月，1998年房改课题组组长孟晓苏在《华夏时报》专访中提出一个判断：房价从高点回落用了约5年，从底部回到前期高点大概还需要4到5年，对应的时间窗口指向2029到2030年。这个判断附带了两个不可省略的前提——起点是市场底部得到确认之后，对象是核心资产而不是所有房子。
国际经验给出的是一组修复节奏的参照
全球房地产周期的历史数据，为“4到5年”这个量级提供了一定的参照。东吴证券基于国际清算银行对190轮房地产周期的统计显示，普通收缩期平均持续约2.9年，回到前高平均需要约4年；深度收缩期平均持续约5.8年，回到前高平均需要约9.6年。孟晓苏所说的“4到5年”，对应的是普通收缩期的修复节奏，而不是深度收缩期的长度。
核心城市的修复通常快于全国大盘。申银万国的研究显示，日本东京房价见底领先全国约5年，美国旧金山等核心城市房价见底领先全国约3年。旧金山在2009年触底后，房价在随后几年内完成了对前期高点的收复。香港私人住宅价格在2025年3月触及阶段低点后，到2026年中已从低位反弹约18%，中原城市领先指数较2025年3月低点累计上升18.16%。
这些案例支持的结论是方向性的：核心城市在深度调整之后，具备在数年尺度内完成价格修复的历史先例。但“4到5年”是一个基于历史样本的均值，不是可以精确套用到任何城市、任何房源上的时间承诺。
支撑判断的几组数据，各自对应不同的口径
成交量在向存量房转移。2026年前三季度，全国二手房网签面积约6.17亿平方米，同比增长10.7%；同期住宅新开工面积2.48亿平方米，同比下降25.4%。新增供给在系统性收缩，交易重心在向二手房倾斜，这是“量在价先”这一规律在当前周期中的具体表现。
大宗交易市场的资金流向，反映的是资本对核心资产的配置意愿。2026年上半年，内地商业不动产大宗交易约1212亿元，同比增长76.2%。需要区分的是，戴德梁行的数据显示上海上半年大宗交易中内资占比高达93%，自用买家成交规模同比增长34%。外资在特定品类和城市有增长，但并非市场的主导力量。这些资金买入的是能产生稳定租金、具备退出通道的商业和办公资产，与住宅市场是两个不同的定价体系。
信贷成本处于历史低位。首套房贷利率约3.05%，叠加财政贴息后，符合条件的家庭实际付息成本可阶段性降至2.05%左右。同样100万元30年期贷款，对比2021年高点，月供少还约1830元。低利率降低了入市的门槛，但它不改变一个更前置的问题：月供在家庭收入中的占比，在收入出现波动时是否仍然可控。
“回前高”成立的条件，比年份本身更值得核实
孟晓苏在同一个判断中明确排除了“全国一起涨”的可能性。他的“回前高”指向的是一线和强二线核心地段的优质次新房，而不是所有城市、所有房源。远郊盘、文旅盘、人口持续流出城市的住房，不在同一条时间轴上。
这意味着这个判断的成立，依赖于几个可以逐项核实的前置条件：这套房子所在的城市和板块，人口与产业是在净流入还是净流出；它的产品条件在五年后是否仍然具备竞争力；以及持有者的现金流，能否让等待的过程不成为一种持续的负担。一个基于历史均值的周期判断，不替代对具体房源流动性和持有成本的核查。核心城市优质资产在底部确认后具备修复基础，与“每一套房子都会在4到5年后回到前高”，是两个不同层面的命题。看清自己在分化的哪一侧，比记住一个年份更有参考价值。
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