问AI · 王石团队轻资产入局折射出地产利润源哪些深层转变？
9月28日，75岁的王石携旧部在深圳注册“深圳深石城市更新有限公司”。与其说这是“地产大佬复出”，不如说是一个行业信号：增量开发时代正在收尾，存量提质、城市更新和资产运营正成为新主线。
一、六点信号，指向同一个方向
第一，行业拐点。新公司经营范围没有“房地产开发经营”，而是商业管理、物业、租赁、文旅策划、节能服务等，说明王石不是回来拿地盖楼，而是做存量盘活和运营。第二，政策窗口。2026年国务院印发《城市更新“十五五”规划》，城市更新成为重点投资方向，从概念进入规划落地期。第三，资金通道打开。城市更新贷款、REITs退出等机制逐步完善，过去“投得进、退不出”的难题开始有解。第四，模式转型。五方股东各持20%，王石间接持股约20%，更像轻资产合伙平台，而不是重资产开发主体，是资源聚合型运营服务商。第五，能力迁移。王石团队在大梅沙“生物圈三号”做过低碳社区改造样板，城市更新不再只是拆改，而是叠加低碳、运营、内容。第六，企业家精神。75岁仍选择进入长周期、低暴利赛道，说明行业最赚钱的阶段已经过去，但长期服务价值仍在。
二、更深层的变化：利润来源、更新内涵与个人IP重定价
第一，房地产的利润来源变了。过去靠土地增值、高周转、预售回款；未来更多要靠改造能力、运营能力、现金流管理能力和REITs退出能力。王石新公司刻意避开“房地产开发经营”，正是对这种变化的确认。第二，城市更新不是简单旧改。它涉及老旧街区、老旧厂房、低效商办、城中村、文旅片区、社区公共服务等多类存量资产，既要改善民生，也要形成可持续现金流。王石团队强调艺术、运动、环保、低碳等元素，说明城市更新正在从“工程思维”转向“内容运营思维”。第三，个人IP和行业经验重新被定价。城市更新项目复杂、周期长、协调难度大，需要政企沟通、片区统筹、商业策划、资产管理等综合能力。王石和一批万科旧部组合，本质上是在用“品牌+操盘经验+低碳样板”换取新的入场券。
这件事的象征意义大于短期商业影响。新公司注册资本仅1500万元，目前尚无公开落地项目；“生物圈三号”仍是样板，规模化复制和稳定盈利尚未完全验证。城市更新本身也面临产权复杂、回报周期长、利润薄、协调成本高等难题。所以，王石这次创业最值得关注的不是“他能不能再造一个万科”，而是中国城市发展是否真的从“造新城”进入了“修老城、盘活存量、提升运营”的新阶段。从目前看，答案越来越清晰。
三、城市更新怎么赚钱：从“拿地开发销售”转向“投融建营退”
城市更新赛道的核心逻辑，已经从“拿地—开发—销售”转向“投—融—建—营—退”。能不能赚钱，取决于资产能否产生稳定现金流，以及能否通过REITs、ABS、产业基金等工具退出。主要盈利模式包括：片区综合开发，收入来自土地出让分成、住宅商业销售、产业服务，代表企业有华润置地、招商蛇口、保利发展、中国金茂等；存量改造运营，收入来自租金、物业费、停车费、社区商业、产业服务，代表企业有招商蛇口、深业集团、越秀地产、华侨城等；轻资产运营，收入来自设计咨询、代建、商业运营、物业管理、智慧平台分成，参与企业有华润万象生活、万物云、中国建筑、广联达等；特许经营/PPP，收入来自长期服务费、租金、广告、数据服务、产业导入分成，参与主体有中国交建、中国中铁、隧道股份等；REITs/资产证券化退出，收入来自资产增值、分红收益、资金回笼再投资，参与企业有华润置地、北京国资公司、深业集团、AMC基金等。
其中，REITs是本轮城市更新最关键的金融变量。2026年9月上市的“创金合信北京国资公司REIT”就是典型：一边是隆福寺这类城市更新商业资产，一边是集智未来这类科创园区资产，用“稳现金流+成长资产”组合打通了退出通道。
四、头部格局与赛道风险
开发与运营类中，华润置地三条增长曲线最清晰，购物中心、写字楼、酒店、租赁住房、文体运营、代建和REITs平台比较完整；招商蛇口在深圳蛇口、前海、妈湾等片区更新经验丰富，覆盖产城更新、历史风貌、老街活化；保利发展、越秀地产、中国金茂在核心城市片区开发、历史街区、高品质更新上有优势；深业集团深圳城市更新项目数量多，擅长园区升级和国资资源整合。建筑央企与EPC总包中，中国建筑片区更新、城中村改造、老旧小区改造订单最多；中国中铁、中国铁建、中国交建、中国中冶分别侧重TOD、市政、滨水片区、地下管网和老厂区更新；隧道股份、上海建工在地下管网、老旧基础设施改造方面能力强。细分环节上，东方雨虹、北新建材、三棵树、伟星新材做防水、涂料、管材、保温等旧改建材；金螳螂、亚厦股份做商业旧改、老旧小区内装；广联达、数字政通、超图软件做BIM/CIM、智慧社区、地下管线数字化；康力电梯、上海机电做老旧小区加装电梯。
但城市更新不是“稳赚不赔”。它普遍存在现金流培育慢、产权复杂、改造成本高、运营能力要求高的问题。REITs退出也要求资产运营满3年、现金流稳定、产权清晰，目前能真正满足条件的项目仍不算多。加上原有参与主体多为国企央企，王石团队作为民营主体要加入分一杯羹，无疑需要更精准定位和培育核心竞争力。王石团队选择轻资产、多股东合伙、避开“房地产开发经营”，本质上也是在规避重资产沉淀风险。这个赛道真正能跑出来的企业，不会是单纯会盖房子的开发商，而是能同时做好资产识别、改造、招商、运营和资本退出的综合运营商。
期待王石老当益壮，再次斩获时代红利。
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