问AI · 现房销售底层逻辑如何改写房企拿地格局？
2026年10月25日，高盛发布中国房地产报告，其中一个数字引发了广泛讨论：按开发商现金流推算，2025至2035年全国住宅用地出让规模较2021年峰值下降逾90%。与此同时，每年的商品住宅成交量较高峰期收缩约一半。供应端的收缩幅度远大于需求端的收缩幅度，这一“剪刀差”构成了未来数年楼市的基本底色。
供应收缩不是周期性的“暂缓”，而是制度性的重构
这一轮供给收缩与以往周期有一个本质区别：它不是开发商在资金压力下的暂时退缩，而是预售制向现房销售切换带来的开发逻辑重写。2026年8月28日，三部门联合印发通知，新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得规划许可证的在建项目鼓励自愿转为现房销售。过去拿地后半年即可开盘回款、一笔资金一年周转两轮的模式，在现房销售下被拉长到两到三年，资金占用翻倍。民营房企融资成本普遍在8%—12%，在这一资金节奏下，百强房企拿地前十中民营房企仅剩滨江一家，其余均为央国企。
供给端的收缩已经在数据中显形。住宅新开工面积从2020年16.7亿平方米的高峰降至2025年的4.3亿平方米，2026年1—7月住宅新开工面积19490万平方米，同比再降24.6%。土地是两到三年后的房子，今天少批的地、少开的工，对应的是2027年前后新增供应的实质性减少。这一传导规律在上一轮周期中已有验证：2010—2014年土地购置面积连续收缩，2015年库存见底，2016年房价进入上行通道。供给的变化，通常比价格拐点早到两到三年。
需求并没有消失，它在从“有没有”转向“好不好”
看空叙事的核心论据是人口负增长，但需求的结构性支撑同样清晰。中指院测算，2026—2030年全国城镇住房需求年均稳定在9亿至10亿平方米，其中改善性需求占比超过40%，已成为市场需求的主力。泽平宏观2026年住房存量报告的数据进一步揭示了结构失衡：全国城镇住房套户比1.07，总量够住，但东部省份仅1.03，广东、江苏、浙江等9个省份套户比仍小于1.0，住房供给相对不足。城镇化率67%，与发达国家80%的水平仍有距离，未来十年约1.2亿农村人口进城，每年新增城镇人口超过1000万。总量平衡与结构性短缺并存，意味着需求的收缩不是均匀的，核心城市和改善型产品的需求基础，远强于人口流出区域和低品质存量房。
价格信号在局部已经转向，但“局部”是关键限定词
市场层面的企稳信号集中在核心城市。2026年三季度，20个重点城市二手房成交同比增长6.7%，北京、上海二手房成交量连续7个月同比走高。9月，上海二手住宅价格同比上涨0.8%，成为2023年7月同比转负以来70城中首个同比转正的城市；环比上涨0.5%，领跑一线。8个重点城市二手房挂牌量较2025年高点减少近19%，房东的惜售心态在核心板块开始出现。
高盛报告对房地产占GDP比重的拆解也提供了参照：房地产占实际GDP比重从高峰近30%降至当前约15%，预计2030年后稳定在8%左右；对经济增速的拖累2026年约1.8个百分点，2027年收窄至1.3个百分点，2030年前后基本消退。价格下跌对消费的负财富效应，高盛判断已在2024—2025年见顶。这意味着，房地产对宏观经济的拖累正在从“加速下坠”转向“减速收敛”。
信贷环境处于近年最友好的区间
2026年10月，5年期以上LPR维持在3.5%，新发放首套商贷利率约3.05%—3.06%，首付比例最低15%。10月1日起，符合条件的首套住房贷款可享受年化1个百分点、最长5年的财政贴息，单户贴息贷款上限100万元，100万元贷款5年累计可减少利息支出约5万元。卖旧买新1年内全额退还个税的政策延续至2027年底。这些工具的共同指向，是降低真实自住需求的入市成本和置换摩擦，而非为投机性需求提供杠杆。
对自住需求的务实含义
供应收缩和核心城市价格企稳，为有真实居住需求的家庭提供了一个可以从容比较的窗口。上海、深圳、杭州等核心城市的核心板块，当前房源选择较充足，房东让价空间在3%—5%，急售房源可到8%左右，新房送车位、送装修的促销并不少见，利率又处于低位。决策的起点应当是通勤、居住条件和月供在收入波动下的可承受性，而非对“第七轮上涨”的押注。
远郊高库存板块和人口流出的低能级城市，供应出清仍在继续，去化周期没有实质性改善。这些区域的购房决策，应当把“未来需要卖出时面对的买家群体是否清晰”作为前置筛选条件，而非将核心城市的企稳信号线性外推。
这一轮周期所呈现的，不是一次全面普涨的起点，而是一个供应制度重构、需求向核心城市和改善产品集中、价格在局部率先企稳的结构性过程。特别悲观的阶段正在过去，但“过去”的方式是分层的、有条件的。看清自己所在的城市和板块处在这条分层线的哪一层，比判断“潮水会不会来”更有实际意义。
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