75岁的万科创始人王石，离开地产主业9年后再度走到台前。
今年9月28日，深圳深石城市更新有限公司注册落地，注册资本1500万元，王石出任董事长。
消息一出，行业内部看法明显两极分化。有人将此举视作地产大佬重新出山，寄予不少期待；也有人觉得，这不过是一代人对过往行业的迟暮回望。
抛开舆论层面的褒贬，这件事最值得讨论的，其实不是王石个人，而是这家新公司重新拎出来的一套行业价值理念。
王石曾说：“做企业没有奇迹而言，凡是创造奇迹的，一定会被超过。企业不能跳跃，而一定是循着一个规律，一步一个脚印地走。”
时隔多年再次创业，75岁重新出发，他依然在践行这句话。
一、反思地产旧模式：被丢掉的产品与服务本位
深石公众号发布的文章，直接点出过去房地产行业存在的弊病。
过去很多房企，一味依靠放大杠杆来冲规模。
整个行业沉浸在时代发展红利当中，大家追逐利益最大化，却慢慢把做产品、做服务的本职抛之脑后，这也是行业陷入当下困境的重要根源。
回望过去二十年，地产行业追捧的是高融资、高周转、踩准周期这一套逻辑。会算账、擅长资本叙事的人更容易崭露头角，踏踏实实打磨产品反而不受重视。
等到行业周期下行才看清，很多曾经被奉为核心的能力，不过是上行周期带来的时代红利。
早年万科坚持的阳光体制、不行贿、产品主义，放在今天重新显现出现实意义。
王石曾经立场鲜明：“我没有选择‘企业家’和‘登山家’，而是选择了‘不行贿’。” 深石也延续了这套原则，主张业务要透明、规范、要扛起责任。
在《让灵魂跟上脚步》一书中，王石写下这样一段话：“我们的速度太快了，灵魂跟不上来，社会中就会充满浮躁。我迫切感觉到，为了可持续，需要自我控制，不高估眼前，不低估未来，戒浮躁，踏踏实实做事，让自己慢下来，让灵魂跟上脚步。”
文中提出一个很实在的观点：价值观不是虚无缥缈的软实力，而是硬核的风险控制。
企业在巨大诱惑面前如何选择，根源就在于自身信奉什么样的准则。万科早年“建筑无限生活”的理念，放到存量时代，依旧有现实的参考价值。
二、市场彻底转向：从盖新房，到盘活存量
行业大环境已经发生根本性变化，地产主战场已经从新建楼盘，转向存量资产改造。
从交易数据可以直观看到变化。2026年前8个月，二手房成交占比第一次超过新房。
国家统计局的数据同样印证趋势：房地产开发投资、新开工面积、新房销售持续下行，二手房网签面积反而实现同比上涨。
这并不代表住房需求消失。
城镇化进程仍在继续，人口持续向大城市、都市圈集聚。
只是大众需求发生改变，不再单纯追求“买一套新房”，更多是希望把现有的居住环境变得更好，城市更新正是承接这部分需求的赛道。
对于为什么选择城市更新赛道，王石给出自己的判断：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期……当再一次选择时，我们顺着城市发展的流向，来到了城市更新的赛道。”
团队还借用登山的思路类比：为什么做城市更新？“因为城市在那里。”
国家层面也完成政策定调。今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是国内首个国家级城市更新专项规划，标志城市更新从地方试点升级为国家战略。
规划明确了老旧房屋、城中村、地下管网改造等硬性量化指标。叠加“十四五”已经落地的老旧小区、口袋公园、城市绿道等建设成果，机构测算城市更新潜在市场规模可达15-20万亿元。
当然，这只是估算数据，不等于直接落地的项目订单，但足以证明这条赛道拥有足够大的发展空间。
三、深石的新模式：不做传统开发，走轻资产运营路线
值得注意的是，王石这家新公司，经营范围并不包含传统房地产开发业务。
深石选择轻资产路径，核心原则是：不拿地、不做预售、不背负开发贷。 业务聚焦改造、运营、策划、投资，覆盖商业综合体管理、物业、住房租赁、绿色节能、文旅策划等板块。
团队主要由昔日万科旧部组成，王石仅仅间接持股19.99%，并不绝对控股，整个平台更偏向咨询与资产运营机构。
公司的实践样板，落在深圳大梅沙原万科总部，也就是“生物圈三号”。项目没有选择推倒重建，王石一直坚持一个观点：城中村不能大拆大建，要走综合整治加运营的路子。
放到生物圈三号项目上，便是对既有建筑的能源系统、空间功能进行升级。
改造之后建筑能耗大幅下降，实现可观减碳效果。园区引入教育、展览、商业、运动、图书馆多种业态，打造可以游览、停留的公共空间。
这个项目，恰好把城市更新和传统地产开发的本质差别展现出来： 传统地产开发，赚取的是土地增值差价； 城市更新，价值来自后期持续运营带来的现金流。
王石说：“在这个过程，我们也将完成自身的更新。” 这句话，既是说给自己和团队，也映射整个房地产行业的转型之路。
四、赛道换轨，企业、人才与城市都要随之迭代
4.1 房企从业者：能力模型需要重构
城市更新赛道，对从业人员的能力要求和过去完全不一样。
以前选拔项目负责人，看重拿地判断、融资渠道、开盘周转速度。现在更考验片区策划、改造落地、招商资源、现金流管控，还有社区沟通、社群营造的能力。
快周转的逻辑在这里走不通。存量项目产权复杂，各方诉求多，项目周期普遍很长。 企业要接受部分新业态短期回报偏低，着眼长期价值。
一批新岗位随之兴起：城市更新咨询、片区策划、老旧小区代建、社区商业招商、存量资产运营、房屋维保、绿色改造施工等等。这些岗位未必高薪，但需求在持续增加。
正如王石谈及企业发展时所说：“人在最困难的时候不是看他的高峰，而是看他由高峰跌到低谷的反弹力。” 行业转型阵痛之下，从业者同样需要这份反弹力，完成自我能力的迭代。
4.2 各地城市：施工图已经陆续下发
不止企业，全国各大城市都已经出台城市更新落地任务。
以重庆为例，政府将城市更新列为重点提升行动。明确老旧小区改造、山城后巷打造、两江四岸滨江提升、山城绿道建设等任务。“十五五”相关规划，进一步细化更新片区、城中村改造、轨道交通、山城步道的建设目标。
像重庆这样拥有明确实施方案的城市越来越多，政策施工图背后，是实实在在的业务机会。
4.3 普通购房者：房子的价值逻辑被改写
普通人评判房产的标准，也在发生改变。
过去买房，重点看地段、新房规划。
如今还要额外关注三点：片区后续有没有持续更新规划，小区物业能否长期稳定运营，社区本身是否具备活力。
大量老旧小区完成改造，加装电梯、增补车位、完善社区配套，实实在在改善居民居住条件，也在潜移默化改变二手房的定价逻辑。
往后房子大致可以分成两类：一类依靠新房溢价，随着时间推移不断折旧； 另一类依托持续运营，居住体验越变越好。
五、理性看待现实：城市更新没有捷径，情怀不能替代落地
城市更新前景广阔，但不能盲目乐观，现实层面存在不少难题。
深石注册资本仅1500万元，在地产领域并不算高。目前没有对外披露项目储备与投资规模，情怀理想解决不了实际经营问题。
与此同时，万科还在持续消化旧开发模式留下的历史负债，新旧模式的转换是同步进行的。
城市更新最大的难点，不在于设计方案，而在于多方利益整合。政府、产权业主、居民、金融机构、运营方诉求各不相同，不少项目前期谈判就要耗费两三年。
判断一个城市更新项目是否具备真实价值，可以参考三个核心标准：
第一，能否产生真实运营现金流，而不是单纯依赖政策补贴；
第二，产权、收益、权责的制度设计，是否能够支撑十年以上长期运营；
第三，居民的意见诉求是否真正纳入决策，而不是改造结束之后才通知居民。
如果这三点全部缺失，即便有政策加持，最后很可能只做到外立面刷新，无法实现真正的更新。
六、行业下半场：机会换了模样，回归产品服务才是根本
地产行业的下半场并非没有机会，只是机会的载体已经完全改变。
过去行业的机会写在土地出让公告当中；现在机会藏在老旧小区改造清单、低效厂区盘活方案、市井街巷的烟火重塑之中。
企业也要想清楚自身定位：到底是继续做卖房的开发商，还是转型做空间的长期经营者。
王石有过一句感慨：登山是人生的浓缩，我仍需要继续攀登一座峰，就是每个人心中的那座峰。放在地产行业，这座心中的山峰，就是回归产品、重视服务的初心。
这个行业从来不缺少资本，真正稀缺的，是愿意沉下心做产品、做服务的坚守。
城市的发展，不只有平地起高楼的宏大叙事，同样也包括对既有空间的重塑，以及普通人日常烟火的点亮。
对于王石再创业，以及城市更新赛道，你怎么看？
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